Đầu tư bất động sản ven metro: Chuyên gia khuyên cẩn trọng điều gì?

Trong vài năm trở lại đây, việc tìm mua nhà gần các tuyến metro đang dần trở thành chiến lược quen thuộc của nhiều nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM. Khi thành phố đẩy mạnh phát triển mạng lưới giao thông công cộng, đặc biệt là kế hoạch hoàn thành 7 tuyến metro giai đoạn 2025–2030, dòng tiền đầu tư cũng âm thầm dịch chuyển theo những trục hạ tầng này. 

Dòng tiền chạy trước hạ tầng

Làn sóng săn nhà ven metro diễn ra khá lặng lẽ nhưng bền bỉ. Từ khu Đông đến khu Tây, từ các dự án đã bàn giao đến quỹ đất đang trong giai đoạn đầu phát triển, nhà đầu tư liên tục khảo sát, so sánh vị trí, khoảng cách đến ga, khả năng kết nối và tiềm năng khai thác.

Anh Minh Đăng (35 tuổi), quản lý tại một doanh nghiệp công nghệ, cho biết nhiều tháng qua anh gần như tuần nào cũng đi thực địa các khu vực dọc những tuyến metro đang và sắp triển khai. Với anh, việc mua nhà ở khu trung tâm đã vượt quá khả năng tài chính, trong khi những khu vực cách lõi đô thị 10–15 km nhưng có metro kết nối lại mở ra dư địa mới.

“Nếu chỉ mất 30–40 phút để vào trung tâm bằng metro, khoảng cách địa lý không còn là rào cản. Giá bất động sản ở những khu vực này sớm muộn cũng sẽ điều chỉnh theo hạ tầng”, anh Đăng nhận định.

Không chỉ nhà đầu tư trẻ, nhóm trung niên cũng chuyển hướng sang phân khúc này. Bà Nguyễn Thùy Linh (50 tuổi, Phú Nhuận cũ) chia sẻ đã bán bớt một căn nhà phố trong hẻm để tìm căn hộ gần tuyến metro số 2 Bến Thành – Tham Lương. Theo bà, nhà phố trung tâm dù giá trị cao nhưng thanh khoản giảm, trong khi căn hộ gần metro dễ cho thuê và chuyển nhượng hơn về dài hạn.

Metro và tác động rõ nét lên giá nhà

Thực tế thị trường cho thấy, sức hút của bất động sản ven metro không chỉ đến từ kỳ vọng. Nhiều số liệu nghiên cứu đã phản ánh tác động rõ rệt của hạ tầng này lên giá và nhu cầu mua nhà.

Theo Batdongsan.com.vn, trong nửa cuối năm 2024, lượng tìm kiếm các dự án nhà ở dọc tuyến metro số 1 tăng từ 10–60%, đặc biệt sôi động vào thời điểm tuyến Bến Thành – Suối Tiên chuẩn bị vận hành. Một số dự án ghi nhận mức quan tâm tăng đột biến, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, năm 2024, giá căn hộ thứ cấp dọc tuyến metro số 1 tăng khoảng 15% so với năm trước. Nếu tính dài hạn từ 2015–2023, mức tăng trung bình đạt 50–70%, cá biệt có dự án tăng tới 150%. DKRA Group cũng ghi nhận giá căn hộ thứ cấp ven tuyến metro này tăng 10–25% trong năm 2024.

Hiện trong bán kính 2–7 km quanh tuyến metro số 1 đã có gần 80 dự án chung cư đã và sắp triển khai. Các khu vực như Suối Tiên, Bình Thái hay đoạn nối dài về Bình Dương cũ đang tập trung nhiều nguồn cung mới, giá mềm hơn so với các ga trung tâm như An Phú hay Thảo Điền. Không ít chủ đầu tư tận dụng “hiệu ứng metro” để đẩy mạnh truyền thông và điều chỉnh giá bán tăng 10–20%.

Không phải cứ gần metro là thắng

Dù tiềm năng là rõ ràng, các chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư không nên nhìn metro như “bảo chứng” tăng giá. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng giá trị bất động sản chỉ tăng bền vững tại những khu vực có phát triển đồng bộ về dân cư, dịch vụ và tiện ích.

“Metro giúp tăng khả năng kết nối và cho thuê, nhưng chỉ những dự án có vị trí thuận lợi, gắn với khu đô thị hoàn chỉnh, đầy đủ chợ, trường học, bệnh viện, công viên… mới hưởng lợi thực sự”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng bất động sản ven metro phù hợp với mô hình TOD – đô thị nén gắn với giao thông công cộng. Tuy nhiên, tiến độ metro tại Việt Nam vẫn là ẩn số. Không ít dự án quảng cáo “vài phút tới ga” nhưng thực tế khoảng cách xa, hoặc tuyến metro chưa rõ thời điểm hoàn thành.

Ngoài ra, việc giá bị đẩy lên quá cao trước kỳ vọng vận hành cũng khiến nhiều nhà đầu tư đối mặt rủi ro “đu đỉnh”. Chưa kể, khu vực quanh ga metro thường chịu áp lực dân số tăng nhanh, kéo theo chi phí sinh hoạt và giá dịch vụ leo thang.

“Đầu tư ven metro là cuộc chơi của tầm nhìn dài hạn và sự hiểu biết quy hoạch. Nếu chỉ chạy theo tin đồn hay quảng cáo, cơ hội rất dễ biến thành cái bẫy”, ông Kiệt lưu ý.