Chuyên gia chỉ ra 2 phân khúc chủ đạo của thị trường địa ốc năm 2025

Thứ nhất là sản phẩm chung cư. Đây sẽ là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay đầu tư chờ tăng giá. Căn hộ là phân khúc có tổng giá tiền vừa phải, nhiều người có thể tham gia đầu tư được. Bên cạnh đó, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai vẫn còn rất nhiều. Nếu xét về cùng một mức đầu tư thì sản phẩm chung cư đang cho thấy những giá trị vượt trội hơn so với các sản phẩm nhà phố, thổ cư về tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá.

Dữ liệu của OneHousing cho thấy, từ quý 1/2024 trở về trước, tỷ trọng giao dịch giữa chung cư và thổ cư tại Hà Nội khoảng 40 - 60. Tuy nhiên, từ quý 2/2024 với sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sản phẩm căn hộ, cán cân này đã đổi chiều - khi giao dịch chung cư đã vượt hơn so với nhà phố thổ cư.

OneHousing dự báo lượng sản phẩm chung cư mở mới tại thị trường Hà Nội năm 2025 ước đạt khoảng 30.000 căn. Trong đó, khoảng 60-70% căn hộ cao cấp và 30-40% căn hộ hạng sang. Tại thị trường TP.HCM, nguồn cung mở mới năm 2025 dự báo sẽ có khoảng 12.000 căn, trong đó nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tới 88% (phân khúc cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%).

Lý giải tại sao phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ là phân khúc chủ đạo, ông Trung cho biết, đầu tiên phải kể đến việc áp dụng bảng giá đất mới dẫn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cao hơn, khiến đầu ra cũng sẽ cao hơn.

Với các dự án đã được phê duyệt chủ trương từ trước, sau khi khơi thông về mặt pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án và thấy rằng nếu tiếp tục làm dự án theo phương án sản phẩm cũ thì không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Khi không thể triển khai dự án sẽ dẫn đến việc khó mua bán, sáp nhập M&A. Những chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS lớn mạnh, có nguồn tài chính tốt sẽ có lợi thế để mua được quỹ đất đẹp.

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của người dân, các chủ đầu tư thức thời đã phát triển các dự án cao cấp, cung cấp những sản phẩm chất lượng hơn cho tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Theo ông Trung, thực tế phân khúc chung cư Hà Nội, TP.HCM hay các thị trường khác trong khu vực và trên thế giới cũng đều đi theo xu hướng chung là các sản phẩm chung cư sẽ ngày càng cao cấp và hoàn thiện hơn để phục vụ tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo. Với các sản phẩm trung cấp, khách hàng sẽ phải chấp nhận đi xa hơn ngoài trung tâm, nơi có bảng giá đất “mềm” hơn. Có nhiều yếu tố tác động tới việc tăng giá, nhưng tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến thị trường chung cư giảm giá.

Tiếp đến là sản phẩm thấp tầng trong các dự án, đại dự án, hay sản phẩm đất nền đã có hạ tầng đầu tư tốt, có thể hình thành đơn vị ở cũng sẽ là phân khúc nhiều nhà đầu tư hướng tới. Thị trường năm 2025 cũng sẽ “chia miếng bánh” to hơn cho phân khúc này.

Ông Trần Quang Trung khuyến nghị các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại, khi tham gia vào thị trường cần tính toán kỹ về nguồn vốn, xác định đầu tư dài hạn từ 2 đến 3 năm từ thời điểm mua cho đến khi nhận nhà. Hoặc nên mua với mục đích tích giữ tài sản hay khai thác dòng tiền cho thuê, thay vì tham gia đầu tư “lướt sóng”, đánh ngắn hạn, bởi đây là hình thức đầu tư cực kỳ rủi ro và không bền vững cho thị trường.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, CEO Đầu tư và phát triển bất động sản EZ, cho rằng phân khúc chung cư không có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư vì giá quá cao. Chung cư Hà Nội vẫn có thanh khoản, vì nguồn cung hạn chế, nhu cầu lại lớn. Nhưng chung cư chỉ còn hợp cho những người có nhu cầu ở, còn đầu tư sẽ không hiệu quả, thậm chí nhà đầu tư sẽ mắc kẹt. Giai đoạn vừa rồi, tức từ quý III tới nay, nhiều nhà đầu tư ôm chung cư không thoát hàng được, vì giá rất cao. Tất nhiên, chung cư Hà Nội sẽ không hoặc rất khó giảm giá.

Ông Toản cũng lưu ý nhà đầu tư cần tránh những địa bàn đã thiết lập mặt bằng giá cao như Hà Nội, thay vào đó là tìm về những địa phương có tiềm năng tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển mạnh về công nghiệp, bởi đây là nơi có thể đạt được biên lợi nhuận lớn.

Ở chiều ngược lại, không ít quan điểm cho rằng chung cư Hà Nội vẫn còn tiềm năng tăng giá. Động lực cho tiềm năng này là sự thay đổi về bảng giá đất của TP. Hà Nội, với bảng giá mới cao gấp nhiều lần bảng giá cũ. Ngoài ra, kịch bản của năm 2024 có thể lặp lại, khi mọi dự báo bị xô đổ bởi sự xuất hiện của những dự án “đặc biệt”.

Trên thực tế, với những nhà đầu tư nắm giữ dài hạn, chung cư vẫn là một loại hình sinh lợi đáng kể, vừa từ lợi suất cho thuê 5% - 6%/năm, vừa từ khả năng tăng giá 3% - 5% trong điều kiện bình thường và trên 10% trong điều kiện tốt. Sự xập xình về giá của chung cư Hà Nội ở thời điểm hiện tại gần như chỉ có thể “gây khó dễ” cho những người lướt sóng với nguồn vốn hạn chế và sử dụng đòn bẩy quá cao.

Ngoài ra, sự biến động của giá còn tuỳ thuộc vào từng dự án. Thị trường không phải là mẫu số chung. Chuyện một dự án ngược với số đông là điều bình thường. Vấn đề chỉ là tìm đúng dự án và chọn đúng điểm rơi để xuống tiền mà thôi.