TS Cấn Văn Lực: 2025–2026 là “cửa sổ cơ hội” để tái cấu trúc thị trường bất động sản

Phát biểu tại Diễn đàn “Thị trường bất động sản giai đoạn mới – Trao chứng nhận Dự án đáng sống 2025” sáng 25/12, TS. Cấn Văn Lực cho rằng đã đến lúc cần nhìn nhận một cách thực chất hơn vai trò, đóng góp của lĩnh vực xây dựng – bất động sản đối với nền kinh tế, thay vì chỉ đánh giá qua quy mô. Quan trọng hơn, thị trường cần các giải pháp căn cơ về tài chính và mặt bằng giá để tránh những hệ lụy dài hạn cho ổn định vĩ mô và an sinh xã hội.

Theo số liệu được ông dẫn lại, năm 2024, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 9,46% GDP; sang 9 tháng đầu năm 2025, tỷ trọng này giảm nhẹ xuống 9,11%. So với nhiều nền kinh tế lớn, mức đóng góp của Việt Nam vẫn còn khá khiêm tốn: Trung Quốc khoảng 21% GDP, Mỹ trên 14% và Liên minh châu Âu hơn 12%. Điều này cho thấy dư địa phát triển còn lớn, song đồng thời đặt ra yêu cầu nâng cao chất lượng tăng trưởng, tránh lệ thuộc vào chu kỳ “nóng – lạnh” của thị trường.

TS. Cấn Văn Lực phân tích, thị trường xây dựng và bất động sản hiện chịu tác động tổng hợp của sáu nhóm yếu tố: bối cảnh kinh tế vĩ mô; khung pháp lý và công tác quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và hạ tầng; tài chính – nguồn vốn; quan hệ cung – cầu gắn với niềm tin thị trường; cùng mức độ minh bạch, ứng dụng công nghệ và dữ liệu. Trong đó, tài chính và giá bất động sản là hai vấn đề nổi bật, có tác động lan tỏa mạnh đến ổn định kinh tế và đời sống xã hội.

Đánh giá triển vọng trung hạn, chuyên gia này cho rằng giai đoạn 2025–2026 hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc. Kinh tế vĩ mô duy trì tăng trưởng khá; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát; mặt bằng lãi suất dù có xu hướng nhích lên nhưng vẫn thấp so với nhiều giai đoạn trước. Đặc biệt, những cải cách về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính, cùng việc đẩy mạnh đầu tư công và phát triển hạ tầng đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản “làm lại từ gốc”.

Một điểm nhấn khác được TS. Cấn Văn Lực đề cập là tiến trình hoàn thiện khung pháp lý. Hàng loạt quy định mới đang được ban hành nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn tồn tại nhiều năm, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, phương pháp tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm áp lực chi phí cho doanh nghiệp. Việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, tăng cường minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cùng lộ trình hoàn thiện đồng bộ các luật liên quan đến đất đai, xây dựng và đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện rõ rệt môi trường thị trường trong trung và dài hạn.

Về tăng trưởng, lĩnh vực xây dựng ghi nhận mức tăng trên 9% trong 9 tháng đầu năm 2025, cao hơn tốc độ tăng GDP chung. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, đóng góp thực chất của xây dựng và bất động sản vào nền kinh tế vẫn chưa tương xứng, trong bối cảnh biên lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bị bào mòn bởi chi phí đầu vào và rủi ro tài chính gia tăng.

Dòng vốn vào bất động sản trong năm 2025 cũng cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét. Tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn mức bình quân; vốn FDI và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp sôi động trở lại; số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay lại hoạt động tăng mạnh, phản ánh niềm tin thị trường từng bước được cải thiện. Dù vậy, chuyên gia BIDV lưu ý sự phụ thuộc lớn vào vốn ngân hàng vẫn là điểm nghẽn cần sớm khắc phục thông qua đa dạng hóa kênh huy động.

Một vấn đề nổi cộm khác là mặt bằng giá nhà đất. Theo các chỉ số quốc tế, giá nhà tại Việt Nam đã vượt ngưỡng “tăng nóng”, với thời gian tích lũy thu nhập để mua nhà lên tới gần 26 năm – cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu. Giai đoạn 2019–2024, giá bất động sản tăng gần 60%; riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tăng bình quân trên 20%.

Lý giải nguyên nhân, TS. Cấn Văn Lực chỉ ra hàng loạt yếu tố như vướng mắc pháp lý kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào leo thang, cơ cấu cung – cầu lệch về phân khúc cao cấp, tình trạng đầu cơ – thổi giá phổ biến, cùng việc thiếu các công cụ thuế đủ mạnh để điều tiết thị trường.

Từ thực tế đó, ông nhấn mạnh cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Với Nhà nước, trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả thực thi, kiểm soát mặt bằng giá, đa dạng hóa nguồn vốn, đồng thời thúc đẩy chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực đất đai – bất động sản. Với doanh nghiệp, yêu cầu cấp thiết là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá về mức hợp lý hơn và nâng cao năng lực quản trị theo khung pháp lý mới.

Cũng tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định bất động sản là lĩnh vực có vai trò quan trọng đối với phát triển kinh tế – xã hội, với tỷ trọng ngành xây dựng và bất động sản trong GDP những năm gần đây vào khoảng 11%. Không chỉ đóng góp trực tiếp cho tăng trưởng, lĩnh vực này còn gắn chặt với quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng và cải thiện chất lượng sống của người dân.

Theo Thứ trưởng, điểm sáng thời gian qua là tiến trình hoàn thiện thể chế, với việc sửa đổi, bổ sung đồng bộ các luật then chốt như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng, cùng hệ thống nghị định hướng dẫn tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt và nhất quán hơn từ các cấp, các ngành.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh bày tỏ kỳ vọng, từ năm 2026, thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực hơn khi nguồn cung được cải thiện, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp; nhiều dự án khó khăn được tháo gỡ và dự án mới được phê duyệt theo quy hoạch. Về dài hạn, triển vọng của thị trường phụ thuộc lớn vào sự đồng hành của Nhà nước, doanh nghiệp và toàn xã hội để hướng tới một chu kỳ tăng trưởng mới an toàn, minh bạch và bền vững hơn.