Thị trường chung cư tại Hà Nội: Giá tăng nhanh nhưng chỉ là “cú sốc tạm thời”, bước đầu cho một chu kỳ mới?

Giá căn hộ gây “sốc tạm thời”

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025 sẽ có khoảng hơn 30.000 căn hộ mới - tương đương với giai đoạn cao điểm 2016 - 2019. Tuy nhiên, giá căn hộ mở mới sẽ trung bình đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) - tăng 75% so với quý I/2022.

Trong đó, 48% nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội trong năm tới đến từ khu Đông. Trong khi đó, khu vực vực phía Tây gần như không còn dự án mới. Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, điều đó cho thấy chủ trương phát triển của Hà Nội là tịnh tiến về phía Đông. Khu vực “bên kia sông Hồng” sẽ được thừa hưởng lợi về mặt hạ tầng kết nối, về chất lượng và điều kiện sống.

Bên cạnh đó, trong năm 2025, thị trường cũng sẽ chứng kiến những thay đổi rõ rệt về nguồn cung từ các chủ đầu tư. Mặc dù nguồn cung chung cư có những dấu hiệu phục hồi rõ rệt, các chủ đầu tư liên tục ra hàng mới trong quý III, quý IV/2024, tuy nhiên, giá vẫn không giảm do nguồn cung mở mới chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể gây ra phản ứng “sốc tạm thời” nhưng trong chặng đường tới năm 2030 thì đây mới chỉ là sự khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Cũng theo vị chuyên gia, thị trường căn hộ Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của TP.HCM. Trong 2 - 3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Dự báo toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó hạng sang chiếm 36%.

“Nếu cách đây 2 năm giá căn hộ của thị trường Hà Nội thấp hơn so với TP.HCM khoảng 30 - 50% thì đến nay, ở một số phân khúc đã tiệm cận được 80% đến 90%”, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing nói.

Bên cạnh đó, với sự thay đổi của Luật mới, chi phí đầu vào các dự án tăng, các chủ đầu tư không còn ưu tiên cho phân khúc trung cấp thay vào đó phát triển các dự án trong phân khúc cao cấp và hạng sang để vừa đạt được kỳ vọng về lợi nhuận của chủ đầu tư vừa đáp ứng được nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam càng ngày càng gia tăng. Bên cạnh đó, trong thời gian tới thị trường sơ cấp tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục đón nhận những dòng sản phẩm đặc biệt, không dành cho số đông.

Có thể hạ nhiệt trong thời gian tới?

Cũng theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội đã tăng đáng kể, từ 40 triệu đồng/m2 đầu năm 2022 lên khoảng 72 triệu đồng/m2 vào quý 3/2024. Trong đó, giá trung bình các dự án mở bán mới trong quý này đạt mốc khoảng 72 triệu đồng/m2 (chưa VAT và phí bảo trì), do nguồn cung căn hộ mở mới trong quý được ghi nhận chủ yếu là phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm 100% thị phần.

Trong quý 3/2024, khu Đông có mức giá sơ cấp thấp nhất thị trường, khoảng 62 triệu đồng/m2, thấp hơn trung bình toàn thị trường khoảng 8 triệu đồng/m2. Điều này giúp các dự án cao tầng mới tại khu Đông thu hút sự quan tâm từ cả nhà đầu tư và người mua nhà ở.

Giá bán sơ cấp tại các quận khu Tây và khu vực nội thành hiện lần lượt đạt hơn 75 triệu đồng/m2 và 93 triệu đồng/m2, cao gấp 1,2 lần và 1,5 lần so với khu Đông do nguồn cung hạng sang tập trung chủ yếu ở khu vực này.

Nhận định về bức tranh thị trường chung cư sắp tới, theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch G6 Group cho rằng, các dự án chung cư có vị trí từ vành đai 3,5 trở vào, giá sẽ không giảm. Bởi từ ngày 1/1/2026 trở đi, áp dụng bảng giá đất mới, chi phí đầu vào của các dự án đều tăng lên.

Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng tại vành đai 3 - 3,5, hay các dự án nhà ở xã hội sắp tới sẽ tập trung hầu hết ở ngoài vành đai 3,5. Điều này sẽ khiến giá nhà ở thương mại cũng nằm tại khu vực này cạnh tranh trực tiếp với giá nhà ở xã hội.

"Thị trường chung cư sẽ rơi vào trạng thái "tạm thời ở mức đỉnh", có thể hạ nhiệt. Có người kỳ vọng tiếp tục tăng giá thì vẫn mua vào. Có người thì cho thuê để giữ an toàn dòng tiền. Nhưng cũng có người thì không thể chịu được áp lực tài chính nên bắt buộc phải bán", ông Quê nhận định.

Còn đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội, Chủ tịch G6 cho rằng, giá nhà sẽ không thể giảm giống như giai đoạn 2011-2013 mà đi ngang đến hết năm 2025, có thể tăng nhẹ ở phân khúc đất nền và nhà ở vào đầu năm 2026.