Chung cư Hà Nội 2025: Nguồn cung tăng mạnh, giá vẫn sẽ tăng nhưng không quá “nóng”

Phân khúc cao cấp vẫn áp đảo nguồn cung

Theo đơn vị tư vấn dịch vụ bất động sản Savills dự báo, từ năm 2025, khoảng 110.000 căn chung cư có thể ra mắt thị trường, song phân khúc trung - cao cấp vẫn chiếm áp đảo.

Savills cho biết, nguồn cung mới trong quý vừa qua tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm, đạt gần 5.300 căn. Trong đó, hai dự án ở quận Nam Từ Liêm đã chiếm gần 70% tỷ trọng, còn lại là các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện hữu. Tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường đạt gần 10.500 căn, tăng nhẹ so với quý trước.

Tuy nhiên, nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp trở lên, còn căn hộ bình dân không xuất hiện. Savills cho biết trong 9 tháng đầu năm, căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm phần lớn số lượng căn bán được. Tỷ trọng này tăng từ mức 2% lên 70% trong giai đoạn 2020-2024. Chỉ 1% lượng căn được giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng.

Thiếu nhà ở bình dân trầm trọng khiến tình trạng lệch pha phân khúc vẫn tiếp diễn. Mặt bằng giá căn hộ mới tại Hà Nội đạt bình quân 69 triệu đồng một m2, tăng 28% theo năm. Trên thị trường chuyển nhượng, giá chung cư cũng leo thang 41% theo năm, đạt trung bình 51 triệu đồng một m2.

Savills dự báo cuối năm nay, thị trường Hà Nội sẽ có 9.700 căn mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường, tập trung ở các huyện ven như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và quận Hoàng Mai.

Trước đó, trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 (đợt 3), UBND TP Hà Nội cho biết có 85 dự án đang thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư với gần 50.000 sản phẩm. Sau 2025, có 26 dự án cũng dự kiến hoàn thành với gần 10.000 căn.

Giá sẽ tăng nhưng không quá nóng

Báo cáo về thị trường nhà ở và bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4% đến 6%) theo quý và (22% đến 25%) theo năm.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2024 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tổng lượng giao dịch căn hộ cao tầng thị trường Hà Nội (bao gồm cả giao dịch mới và chuyển nhượng) đạt khoảng 17.600 căn.

Giá bán trung bình căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội đã tăng đáng kể, từ 40 triệu đồng/m2 đầu năm 2022 lên khoảng 72 triệu đồng/m2 vào quý III/2024. Trong đó, giá trung bình các dự án mở bán mới trong quý này đạt mốc khoảng 72 triệu đồng/m2 (chưa VAT và phí bảo trì), do nguồn cung căn hộ mở mới trong quý được ghi nhận chủ yếu là phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm 100% thị phần.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chung cư ở Hà Nội bắt đầu tăng giá từ cuối năm ngoái và ngày càng tăng cao. Một trong những yếu tố chính tác động đến giá chung cư là tâm lý thị trường. Trong thời điểm khó khăn, nhiều người dân e ngại về khả năng thanh khoản, nên tập trung vào các sản phẩm có dòng tiền ổn định như chung cư.

"Batdongsan.com.vn đã dự báo sự phục hồi của loại hình bất động sản này từ năm 2022, và trong năm 2024, giá chung cư thực sự đã tăng vọt. Hiện tại, mức giá chung cư tại Hà Nội thậm chí còn cao hơn TP Hồ Chí Minh – một điều ngược lại so với giai đoạn trước đây", ông Quốc Anh chia sẻ.

Tuy nhiên, nhìn về tương lai, ông Quốc Anh dự báo giá chung cư tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ không tăng nóng như hiện tại, nhưng cũng không dễ giảm do sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Thị trường bất động sản Hà Nội vẫn tiềm ẩn nhiều cơ hội nhưng cũng đòi hỏi sự can thiệp từ phía Nhà nước để điều tiết giá cả và đáp ứng nhu cầu của người dân.

"Với thị trường đã quá nóng, giai đoạn tiếp theo ít nhất sẽ đi ngang chứ không thể tăng mãi được. Sự điều chỉnh giá chỉ có thể xảy ra nếu nguồn cung được tăng cường hợp lý", ông Quốc Anh nhận định.