Thị trường chung cư: Nhà đầu tư chiếm ưu thế, nhu cầu ở thực tiếp tục thu hẹp?

Chủ yếu giao dịch là nhà đầu tư

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Savills, trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Xét 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy vậy, giá sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức cao 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Trong quý II/2025, chiếm tỷ trọng lớn nhất ở mức 67% vẫn là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng, thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung sơ cấp căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng.

Về lượng giao dịch, trong quý II/2025, Savills ghi nhận khoảng 5.200 căn. So với quý trước, con số này ghi nhận mức giảm so với quý liền trước đó nhưng tăng nhẹ theo năm. Tính trung bình trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng số căn hộ bán được đạt khoảng 13.100 căn, tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó 99% là giao dịch căn hộ hạng A và B.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao dịch vụ tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, sở dĩ giá bán sơ cấp trung bình trong quý vừa qua tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là bởi các dự án được tung ra thị trường đều là những dự án có vị trí tốt và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Hơn nữa, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển cao, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tối ưu giá trị thương mại.

Thị trường ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm trước, cho thấy chưa có áp lực giảm giá. Ngoài ra, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại. Việc nguồn cung mới tập trung nhiều ở phân khúc hạng B, trong khi thị trường thứ cấp vẫn giữ giá và chưa xuất hiện làn sóng giảm sâu, càng góp phần củng cố mặt bằng giá cao trên toàn thị trường.

Cũng theo Savills, nhà đầu tư hiện vẫn duy trì kỳ vọng khá tích cực, đặc biệt tại những vị trí đắc địa, có khả năng khai thác hạ tầng hiện hữu hoặc hạ tầng dự kiến triển khai. Đây chính là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá tại các dự án có lợi thế, đồng thời gia tăng giá trị đầu tư theo thời gian.

Người ở thực khó tiếp cận nhà ở

Những rào cản về thu nhập, giá nhà neo cao và pháp lý vẫn đang khiến giấc mơ an cư của có nhu cầu ở thực, đặc biệt là người trẻ trở nên ngày càng xa vời.

Dù chính sách hỗ trợ đang dồn lực cho nhóm người trẻ, nhưng các chuyên gia cho rằng việc tiếp cận nhà ở vẫn không dễ dàng.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, rào cản lớn nhất không nằm ở việc thiếu vốn mà ở giá nhà quá cao. Trong 5 năm qua, giá bất động sản tăng 60 - 70%, cao nhất khu vực. Một khảo sát cho thấy người Việt cần tới 23,5 năm thu nhập để mua nhà, gần gấp đôi mức trung bình toàn cầu là 14,5 năm.

Dẫn số liệu thực tế, TS Cấn Văn Lực cho biết ở các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội, giá một căn hộ nhà ở xã hội 1-2 phòng ngủ phổ biến trong khoảng từ 1,2 đến 2 tỷ đồng. Với tỷ lệ vay từ 70 đến 80%, người mua cần chuẩn bị trước ít nhất từ 300 đến 600 triệu đồng. Với lãi suất thấp như 6,1%/năm, khoản thanh toán hàng tháng gồm cả gốc và lãi vẫn lên khoảng từ 8 đến 12 triệu đồng/tháng cho kỳ hạn từ 15 đến 20 năm, tùy quy mô khoản vay.

Cùng quan điểm, Chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo, giá nhà tại Việt Nam đã vượt xa mức khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), khi gấp khoảng 60 năm thu nhập của một công nhân; trong khi IMF khuyến nghị không quá 30 năm. Theo ông, nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở quá thấp, trong khi cung tiền lại tăng nhanh hơn tốc độ tăng GDP và lạm phát, khiến dòng tiền đổ vào bất động sản quá lớn, đẩy giá lên cao.

Bên cạnh đó, các điều kiện vay ưu đãi hiện nay vẫn còn khá chặt chẽ. Khách hàng chỉ được vay một lần duy nhất, phải chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội và dự án phải do Bộ Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh công bố.

Do đó, dù tín dụng ưu đãi đang mở ra "cửa sổ cơ hội" cho người trẻ, nhưng theo TS Lê Xuân Nghĩa, nhiều người vẫn không dám nghĩ đến chuyện mua nhà, một phần vì giá cao, phần khác còn vì áp lực trả nợ kéo dài trong khi thu nhập không ổn định.

Về phía người dân, đặc biệt là người trẻ, cần có cái nhìn thực tế hơn về bài toán tài chính cá nhân. Theo khuyến nghị của chuyên gia, việc mua nhà nên dựa trên nền tảng thu nhập ổn định, có quỹ dự phòng và khả năng thích ứng với rủi ro như mất việc, thay đổi thu nhập hoặc lãi suất tăng, cần tính toán kỹ lưỡng để không biến giấc mơ nhà ở thành áp lực dài hạn.

Chính sách tín dụng ưu đãi hiện nay là bước tiến rõ rệt trong việc hỗ trợ người trẻ tiếp cận nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để giấc mơ an cư thành hiện thực, cần tiếp tục đồng bộ hóa các giải pháp như đẩy mạnh nguồn cung, điều tiết mặt bằng giá, hoàn thiện hạ tầng pháp lý và nâng cao năng lực tài chính cá nhân.