Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể “bứt tốc” khi thanh khoản tiếp tục chạm đáy?

Lún sâu vào chu kỳ “ngủ đông”

Dữ liệu từ DKRA cho thấy, các phân khúc từng là "ngôi sao kỳ vọng" như biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse và condotel giờ đây rơi vào thế khó, đặc biệt ở những tâm điểm du lịch như Đà Nẵng hay TP.HCM. Hệ quả không chỉ là giao dịch teo tóp, mà còn là dấu hiệu cho thấy giấc mơ hồi phục của phân khúc này đang rạn nứt nghiêm trọng.

Báo cáo tháng 4/2025 của DKRA phác hoạ một bức tranh ảm đạm:

Đà Nẵng – “thủ phủ” nghỉ dưỡng một thời – giảm thêm 3 % nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhưng 90 % vẫn là hàng tồn kho cũ vì ba năm nay gần như vắng bóng dự án mới. Hàng loạt gói ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất chỉ kích hoạt được 0,4 % thanh khoản – con số cho thấy lực cầu đã cạn kiệt.

Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng không khá hơn: giao dịch gần như bằng không, nguồn cung giậm chân tại chỗ, nhiều dự án mắc sai phạm hoặc chậm tiến độ, bào mòn lòng tin của nhà đầu tư.

Condotel cũng sa lầy: nguồn cung sơ cấp toàn khu vực giảm thêm 1 %, hoàn toàn không có dự án mới, 93 % tập trung ở Quảng Nam – Đà Nẵng song vẫn gần như “đóng băng”.

Tại TP.HCM, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng nhích nhẹ 3 % so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp xa giai đoạn 2019‑2020; giao dịch chủ yếu xảy ra ở sản phẩm dưới 10 tỷ đồng/căn. Nhà phố‑shophouse tăng 17 % nguồn cung, song tất cả đều là mở bán lại dự án cũ; lượng giao dịch lao dốc 71 %. Condotel giảm 6 % nguồn cung, 97 % là hàng tồn, chỉ bán được tại dự án pháp lý rõ ràng, giá dưới 3,5 tỷ.

Nhìn chung, giá sơ cấp đi ngang, ưu đãi dồn dập nhưng không đủ lực bật cầu; nút thắt pháp lý và niềm tin thị trường vẫn chặn mọi nỗ lực bứt tốc.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu với bất động sản nghỉ dưỡng chưa biến mất mà đang “ngủ đông”, chờ sản phẩm chuẩn pháp lý, vận hành hiệu quả. Đáng chú ý, dòng tiền đang hướng tới nghỉ dưỡng – chăm sóc sức khỏe (wellness living): dự án sở hữu suối khoáng nóng, khí hậu ôn hoà, hệ sinh thái xanh hay tài nguyên trị liệu tự nhiên trở thành tâm điểm cạnh tranh.

Savills Hotels bổ sung: hạ tầng là đòn bẩy then chốt. Năm 2025 Việt Nam mở rộng năm sân bay (Cát Bi, Vinh, Đồng Hới, Cà Mau, Phú Quốc); riêng TP.HCM sẽ hưởng lợi lớn khi sân bay Long Thành giai đoạn I và mạng metro vận hành, kéo dài thời gian lưu trú và dịch chuyển nhu cầu khách sạn ra ngoài trung tâm. Khách sạn gần ga metro, mô hình chọn lọc – lifestyle và phân khúc hạng sang “ly tâm” khỏi quận 1 sẽ là tâm điểm phát triển dự án mới.

Dù nhà đầu tư châu Á và các family office vẫn quan tâm mạnh, khối lượng giao dịch còn khiêm tốn do cấu trúc sở hữu phức tạp, pháp lý kéo dài. Các tài sản “kim cương” – vị trí trung tâm, kết nối hạ tầng thuận lợi – vẫn dẫn dắt nhờ tiềm năng tăng giá dài hạn và dòng tiền ổn định.

Cơ hội để phục hồi?

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á, Savills Hotels - cho biết, ngành du lịch nghỉ dưỡng trong nước đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ trong 15 năm qua. Từ một điểm đến mang tính “trải nghiệm” mà du khách ghé qua rồi rời đi, Việt Nam đã chuyển mình trở thành một “điểm đến nghỉ dưỡng” khiến du khách quay lại nhiều lần.

Hiện nay, du khách có xu hướng quay trở lại nhiều điểm đến tại Việt Nam nhờ vào nét đặc trưng của các điểm đến này, cũng như sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích, các khu nghỉ dưỡng và các đường bay thẳng.

Đây có thể xem là bước chuyển mạnh mẽ, là minh chứng cho việc Việt Nam đang từng bước thể hiện năng lực cạnh tranh với các thị trường du lịch hàng đầu thế giới.

Nhiều chuyên gia cho rằng, hiện là thời điểm phù hợp để đánh giá lại mô hình phát triển mới của bất động sản nghỉ dưỡng trong chu kỳ dài hạn.

Theo chuyên gia từ Savills Hotels, ngành du lịch Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ với sự xuất hiện của các mô hình kinh doanh mới, thương hiệu và khu nghỉ dưỡng mới.

Các xu hướng như bất động sản hàng hiệu, bất động sản hạng sang, sky bar, câu lạc bộ biển, du lịch chữa lành và kỳ nghỉ trọn gói ngày càng được chú trọng phát triển, giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhiều đối tượng khách hàng và góp phần phát triển điểm đến du lịch.

Bên cạnh đó, các yếu tố công nghệ như trí tuệ nhân tạo (AI) được dự đoán sẽ cách mạng hóa ngành du lịch, giúp tối ưu hóa quy trình vận hành và cá nhân hóa trải nghiệm cho du khách

Những đổi mới này sẽ thúc đẩy giai đoạn phát triển tiếp theo của ngành bất động sản và nghỉ dưỡng tại Việt Nam, thu hút các thương hiệu hàng đầu và định hình tương lai của ngành. Đây là thời điểm thích hợp để nhìn nhận lại các mô hình cho chu kỳ phát triển mới trong dài hạn.