Thị trường bất động sản: Cần giải bài toán lệch pha cung – cầu

Thị trường mất cân đối

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, với nguồn cung nhà ở bùng nổ, nhưng đi kèm là những cảnh báo về sự mất cân đối nghiêm trọng. Trong phần chia sẻ mới đây, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, đã vẽ nên bức tranh thị trường từ năm 2013 đến 2025, nhấn mạnh vai trò dẫn dắt của phân khúc nhà ở.

Bà Miền cho biết, thị trường nhà ở luôn là trọng tâm chú ý của công chúng vì tính phổ cập và khả năng ảnh hưởng sâu rộng tới tâm lý thị trường. Đặc biệt, giai đoạn 2021–2024 chứng kiến mức cung mới đạt kỷ lục; và trong 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở đã vượt mốc 100.000 sản phẩm, trong đó hơn 56.000 sản phẩm mới được chào bán. Những con số này cho thấy thị trường đã được "kích hoạt" mạnh mẽ sau giai đoạn chững lại, tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều phân khúc và khu vực đô thị vệ tinh.

Mặc dù nguồn cung tăng "khổng lồ," nhưng phân tích của bà Miền, thì cấu trúc cung đang nghiêng mạnh về nhóm phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi căn hộ bình dân và nhà ở xã hội vẫn chiếm tỷ trọng rất thấp. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2025, phân khúc căn hộ chung cư dẫn dắt, chiếm khoảng 63% nguồn cung mới. Đáng lo ngại là các sản phẩm cao cấp và siêu cao cấp chiếm khoảng 33%, trung cấp chiếm khoảng 31%, trong khi phân khúc bình dân chỉ chiếm vỏn vẹn 6%. Điều này đồng nghĩa với việc các căn hộ vừa tầm tài chính của người có thu nhập trung bình gần như bị đẩy ra xa khỏi cơ cấu chủ yếu của nguồn cung mới.

Điểm đáng chú ý khác là sản phẩm mới ra mắt ở các khu vực trung tâm thường có giá rất cao, vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi mét vuông – một mức giá khiến người mua ở thực và người có ngân sách hạn chế khó có thể tiếp cận. Về phương diện địa lý, mặc dù các đô thị vệ tinh đang được khai thác tích cực để mở rộng nguồn cung ra ngoài lõi đô thị, việc này vẫn chưa đủ để cân bằng cấu trúc thị trường.

Bà Phạm Thị Miền cũng cảnh báo loạt thách thức khó lường của thị trường hiện tại. Rủi ro lớn nhất là lệch pha cung – cầu, khi nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế, nhiều người có nhu cầu thực lực tài chính trung bình khó tìm được sản phẩm phù hợp. Điều này dễ dẫn đến tình trạng "thiếu cầu thật" trong phân khúc chủ đạo của thị trường. Giá nhà "neo cao" do áp lực chi phí đất, hạ tầng, pháp lý – buộc các chủ đầu tư đẩy giá cao, khiến sản phẩm càng xa khả năng chi trả của đa số.

Cần phải giải bài toán lệch pha cung – cầu

Lý giải cho tình trạng nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra 4 nguyên nhân: Thứ nhất, do nguồn cung dù được cải thiện nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng, chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nhà ở mở bán trong quý II), giá trị cao, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp.

Thứ hai, do chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng. Thứ ba, do tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, "ăn theo" đại dự án... Và thứ tư, do tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu cũng góp phần đẩy giá tăng…

"Không chỉ là bài toán thị trường, mà còn là một nguy cơ đối với nền kinh tế".

Trước thực trạng này, các chuyên gia đều đánh giá người thu nhập trung bình và thấp sẽ ngày càng khó tiếp cận nhà ở; đồng thời, gây rủi ro trong quản lý nhà nước.

Đưa ra giải pháp giải bài toán lệch pha cung cầu, "vừa thừa nhà, vừa thiếu nhà", KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam nhấn mạnh thêm về vai trò của doanh nghiệp trong việc tái định hình chiến lược phát triển: "Muốn phát triển bền vững, doanh nghiệp phải tham gia vào phát triển nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội, nhưng là nhà ở xã hội đúng nghĩa - đúng cách".

Ông cho rằng các doanh nghiệp bất động sản đã góp phần chỉnh trang đô thị, nhưng nếu không gắn với người ở thật thì các đô thị đó sẽ thành… đô thị ma. Dự án mà tối đến đi qua không thấy ánh đèn, không thấy người sinh sống thì rõ ràng đã thất bại.

Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời sẽ tạo nên những hệ lụy dây chuyền cho thị trường. "Giá đất tăng cao, ngân hàng gánh nặng nợ xấu vì dự án bị thế chấp. Những khu đô thị không dễ để bán được, cứ nằm đó, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ngân hàng. Bởi bất động sản không phải là tiền và không ai phát triển kinh tế bằng cách chất đống bất động sản. Dòng tiền phải lưu thông, đó mới là nền tảng cho sự phát triển kinh tế lành mạnh", KTS. Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh.