Thị trường bất động sản: Muốn ổn định giá, đừng trông vào việc giảm giá nhà cao cấp

Mất cân đối cung không đồng nghĩa với “thừa” nhà cao cấp

Phát biểu tại một tọa đàm chuyên đề về nhà ở vừa túi tiền, ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing – nhận định rằng thị trường đang mất cân đối cung ở mức nghiêm trọng. Tuy nhiên, “mất cân đối” không đồng nghĩa với “thừa mứa” ở phân khúc cao cấp, cũng không có nghĩa rằng nên “ghìm” giá để tái cân bằng.

Theo ông Trung, thị trường BĐS được cấu thành từ bốn phân khúc: bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang. Thực tế, kể từ năm 2023 đến nay, thị trường gần như vắng bóng dự án mới ở phân khúc bình dân và trung cấp – hai phân khúc vốn dành cho phần đông người dân. Trong khi đó, cao cấp và hạng sang lại chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung.

Điều đáng chú ý là hàng cao cấp, dù giá cao, vẫn được thị trường hấp thụ nhanh chóng. Số liệu từ OneHousing cho thấy tỷ lệ hấp thụ tại phân khúc cao cấp và hạng sang đạt gần 90%.

“Cung không đều” đẩy mặt bằng giá lên cao kỷ lục

Do thiếu hụt sản phẩm ở phân khúc dưới, thị trường bị “kéo” lên bởi các sản phẩm đắt đỏ. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã chạm ngưỡng 85,6 triệu đồng/m² – một mức tăng đáng kể so với năm 2022, khi giá chỉ khoảng 50 triệu đồng/m².

Sự lệch pha cung – cầu này khiến nhiều người nhầm lẫn rằng thị trường đang bị “đẩy giá” bởi nhóm cao cấp. Nhưng theo ông Trung, nếu thị trường được bổ sung nguồn cung ở các phân khúc đang thiếu, “mẫu số chung” sẽ lớn hơn, từ đó mặt bằng giá sẽ tự điều tiết theo quy luật thị trường.

“Từ chỗ TP.HCM từng có giá nhà cao hơn Hà Nội trước năm 2021, thì hiện nay, khoảng cách này gần như không còn,” ông Trung chia sẻ, cho thấy tác động rõ rệt của việc mất cân đối cung.

Giảm giá nhà cao cấp không phải cách tiếp cận đúng

Trước thực trạng giá tăng cao, một số ý kiến cho rằng nên “hạ nhiệt” bằng cách ép giá nhà cao cấp. Tuy nhiên, theo ông Trung, đây không phải giải pháp phù hợp với nguyên tắc thị trường.

“Chính sách điều tiết giá cần dựa trên dữ liệu chi tiết, phân tích đặc thù từng phân khúc. Nhà cao cấp phải có mức giá tương xứng với giá trị của nó. Việc cần làm là bổ sung nguồn cung cho các phân khúc đang bị bỏ ngỏ,” ông nhấn mạnh.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, cũng đồng quan điểm: “Gộp tất cả phân khúc BĐS để nói về mặt bằng giá chung là không hợp lý. Mỗi phân khúc có khách hàng riêng, giá trị riêng và vai trò khác nhau trong toàn thị trường.”

Tín hiệu tích cực từ nhà ở vừa túi tiền

Trong khi nhà ở cao cấp vẫn hút hàng và tạo sóng trên thị trường, phân khúc được kỳ vọng nhất trong thập kỷ tới lại là nhà ở vừa túi tiền. Ông Nguyễn Thanh Quyền – Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group – nhận định, thị trường sẽ chứng kiến “cú hích kép” từ hai đầu: nhà ở vừa túi tiền và nhà siêu sang.

“Chúng tôi tin rằng trong 10 năm tới, sẽ có rất nhiều doanh nghiệp quay lại với nhà ở giá hợp lý. Với biên lợi nhuận chỉ cần trên 10% – cao hơn lãi suất ngân hàng trong bối cảnh tiền rẻ – thì đủ để nhà đầu tư có động lực phát triển,” ông Quyền chia sẻ.

Theo ông, hai điểm nghẽn lớn từng cản trở nhà ở xã hội – chi phí đầu vào và phạm vi đối tượng được mua – đã phần nào được tháo gỡ. Việc mở rộng tệp khách hàng và minh bạch hóa chi phí giúp thị trường có cơ hội tăng tốc.

Thế hệ trẻ sẽ có cơ hội an cư nếu chính sách đi đúng hướng

Các chương trình ưu đãi tín dụng từ nhóm ngân hàng lớn đang tiếp thêm kỳ vọng. Hiện nay, nhiều gói vay dành cho người dưới 35 tuổi có lãi suất chỉ khoảng 5,5%, thời gian ưu đãi kéo dài. Chính phủ cũng đang xem xét điều chỉnh chính sách theo hướng tương tự nhằm hỗ trợ nhóm người trẻ lập nghiệp.

“Đây là lý do khiến tôi tin vào sự bùng nổ của phân khúc nhà ở vừa túi tiền trong thời gian tới. Thế hệ trẻ sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên nếu có sự đồng hành từ chính sách vĩ mô đến doanh nghiệp tư nhân,” ông Quyền nhấn mạnh.

Cân bằng đầu tư – đầu cơ: Nhìn nhận đúng vai trò của dòng tiền ngắn hạn

Một vấn đề khác cũng được đặt ra là vai trò của đầu cơ trong thị trường. Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, đầu cơ không hoàn toàn tiêu cực như cách nghĩ phổ biến.

“Nếu chỉ có nhà đầu tư dài hạn thì thị trường sẽ không có thanh khoản ngắn hạn, không hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, nếu chỉ có đầu cơ thì sẽ bất ổn. Điều cần làm là tạo ra sự cân bằng giữa hai nhóm,” ông lý giải.

Theo ông, một trong những công cụ hiệu quả là thuế chuyển nhượng BĐS. Như tại Nhật Bản, nếu bán nhà trong vòng 5 năm, người bán phải chịu thuế 39%; sau 5 năm, thuế giảm còn 19%. Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng mức thuế tương ứng – ví dụ, 15% nếu bán trong vòng 3–5 năm, và chỉ còn 5–7% sau thời hạn này – để thay đổi hành vi nắm giữ và đầu tư dài hạn.