Sức ép của thị trường bất động sản khi nợ xấu tăng cao

Mặc dù chưa ở mức báo động và đáng ngại nhưng các chuyên gia cảnh báo nợ xấu bất động sản đang có nguy cơ gia tăng khi thị trường này đang bước vào giai đoạn khó khăn, trầm lắng.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng đến hết tháng 6/2022 tăng 9,35% so với cuối năm trước (tăng 16,69% so với cùng kỳ năm 2021). Đây là mức tăng 6 tháng đầu năm cao nhất trong vòng 10 năm qua, trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp tăng 3,21% so với cuối năm 2021 và chiếm 2,49% tổng dư nợ tín dụng (cùng kỳ 2021 giảm 4,67%, chiếm 2,27%).

Số liệu của NHNN cũng cho thấy, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái. Dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, tăng hơn so với tỉ lệ 19,9% của cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36.400 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm ngoái.

Thống kê của FiinGroup (một doanh nghiệp hàng đầu của Việt Nam trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ tích hợp về dữ liệu tài chính) tại 27 ngân hàng cho thấy, tỉ lệ nợ xấu nội bảng của 27 ngân hàng này tăng lên 1,42%. Tỉ lệ nợ xấu nội bảng có thể tăng thêm khi các ngân hàng chuyển dần những khoản nợ tái cơ cấu về đúng nhóm nợ bởi thời hạn tái cơ cấu nợ do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 đã kết thúc vào cuối tháng 6/2022. Đồng thời, thị trường trái phiếu gặp khó khăn do nguồn vốn hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản bị hạn chế sẽ là yếu tố tạo thêm thách thức nợ xấu tại các ngân hàng.

Theo số liệu của Tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (thuộc FiinGroup), trong 5 năm qua, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trung bình 100.000 tỷ đồng/năm. Năm 2022 và 2023 sẽ có khoảng 138.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn trả nợ. Trong khi đó, người mua số lượng lớn trái phiếu này là các ngân hàng. Như vậy, khi đến thời điểm đáo hạn trái phiếu, nếu doanh nghiệp bất động sản không thanh toán được thì tỉ lệ nợ xấu của ngân hàng đã mua trái phiếu sẽ tăng lên chóng mặt.

Một lãnh đạo Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) thừa nhận, nợ xấu tại một số ngân hàng đang có dấu hiệu tăng, nhất là khoản nợ của các doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch bởi nhóm này gần như không thể hồi phục sau dịch khiến các ngân hàng đã mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đứng trước nguy cơ gia tăng tỉ lệ nợ xấu. 

Còn theo một cán bộ tín dụng của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), thị trường bất động sản đang “đứng hình”, nguồn vốn mà ngân hàng cung ứng cho thị trường này rất hạn chế. Thậm chí, có ngân hàng tồn đọng hàng trăm hồ sơ đã đồng ý cho vay nhưng chưa giải ngân vì room cho vay bất động sản đã hết. Thời gian tới, room tín dụng của mỗi ngân hàng không được nới lỏng thì thị trường địa ốc khó khăn sẽ càng khó khăn hơn bởi khi đó khách hàng đã vay tiền ngân hàng để đầu tư, kinh doanh bất động sản nếu không bán được hàng sẽ dẫn đến mất khả năng trả nợ, khoản vay đó sẽ rơi vào nợ xấu.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, số nợ xấu bất động sản hơn 36.400 tỷ đồng hiện nay nếu xét theo giá trị tuyệt đối thì lớn nhưng vẫn trong ngưỡng và tỉ lệ nợ xấu an toàn. Tuy nhiên, khó khăn của thị trường và các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản chỉ mới bắt đầu nên nguy cơ nợ xấu sẽ gia tăng trong thời gian tới. Bởi dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản mới bị thắt chặt khoảng 2 - 3 tháng nay trong bức tranh chung là nhiều ngân hàng thương mại hết hạn mức cho vay.

Cũng theo ông Hiển, hiện doanh nghiệp bất động sản đang rất khát vốn mà ngân hàng không còn nhiều dư địa để cho vay. Chưa kể một số doanh nghiệp trong lĩnh vực này đang sắp đến hạn trả nợ trái phiếu đã phát hành. Do đó, bài toán trước mắt mới đáng lo ngại và đòi hỏi giải pháp kịp thời từ Chính phủ, NHNN nhằm xử lý, ngăn chặn nợ xấu phát sinh.

NHNN cho biết, thời gian qua, một số tổ chức tín dụng phản ánh hết room tín dụng là do các tổ chức tín dụng tăng tín dụng quá nhanh trong 6 tháng đầu năm. Việc từ chối cho vay đối với khách hàng không hẳn là do hết room mà còn có thể do phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn hoặc một số ngân hàng xếp hạng thấp không được tăng trưởng tín dụng cao...

Với bản chất hoạt động ngân hàng chủ yếu tập trung cho vay ngắn hạn, cho vay bổ sung vốn lưu động thì thường xuyên có nguồn thu nợ, cho vay. Thế nhưng, một số tổ chức tín dụng chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực bất động sản thì thời gian quay vòng vốn chậm, không thu hồi được nợ nhanh, dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng.

Theo NHNN, tín dụng ngân hàng chỉ giải quyết được các vấn đề trước mắt. Về lâu dài, để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững cần có các giải pháp đồng bộ để khơi thông nguồn vốn đa dạng, an toàn, hiệu quả. Tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh tế nói chung. Bởi, do nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường có thời gian vay vốn dài (hiện nay khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10 - 25 năm), trong khi nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường (80% nguồn vốn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng là tiền gửi ngắn hạn) vì vậy tổ chức tín dụng sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng được nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.