“Sóng vệ tinh” – Xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản 2025

Xu hướng chuyển dịch ra vùng ven

Tại Diễn đàn Bất động sản nhà ở 2025 với chủ đề "Sóng vệ tinh", TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, hạ tầng đã quá tải, môi trường sống bị sức ép và giá nhà leo thang, khiến nhiều người có xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh.

Trong bối cảnh ấy, “sóng vệ tinh” nổi lên như một xu hướng tất yếu. Khi các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đã vượt ngưỡng chịu tải về hạ tầng và giá nhà, làn sóng dịch chuyển dân cư ra vùng phụ cận trở nên rõ rệt. Long An, với vị trí cửa ngõ phía Tây Bắc TP.HCM, nằm giữa vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long, đang được nhìn nhận như một điểm đến chiến lược.

Tuy nhiên, để đô thị vệ tinh thành “ở được”, cần đáp ứng bốn tiêu chí: kết nối giao thông thuận tiện (đường sắt đô thị, cao tốc, metro liên vùng); hạ tầng xã hội hoàn chỉnh (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên); phát triển kinh tế - việc làm thông qua các khu công nghiệp, dịch vụ, trung tâm đổi mới sáng tạo; và cuối cùng là giá nhà vừa túi tiền để thực sự thu hút cư dân.

Thực tế, TP.HCM từng ghi nhận một số dự án hiện đại về tiện ích nhưng vẫn vắng bóng cư dân. Lý do, theo ông Nguyễn Khánh Duy – Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, là do thiếu kết nối giao thông và giá bán chưa hợp lý. “Nếu chỉ có hạ tầng và mảng xanh mà thiếu cư dân thì sẽ thành ‘đô thị ma”, ông nói.

Theo ông Duy, tại T.HCM, một số khu đô thị được phát triển rất tốt về thiết kế và tiện ích nhưng số lượng cư dân vẫn còn hạn chế. Nguyên nhân nằm ở vị trí và kết nối.

Như vậy, các khu đô thị vệ tinh muốn thu hút người dân sinh sống cần quan tâm yếu tố đầu tiên là nằm cách trung tâm khoảng 30–40 km. Đồng thời, phải có hệ thống giao thông công cộng thuận tiện để rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm còn khoảng 45 phút, chẳng hạn thông qua metro hoặc tàu cao tốc.

Savills khuyến nghị, các khu đô thị vệ tinh nên đặt trong bán kính 30–40 km từ trung tâm, có hệ thống giao thông công cộng rút ngắn thời gian di chuyển xuống còn khoảng 45 phút. Đồng thời, giá bất động sản phải thấp hơn trung tâm từ 40–50% mới đủ sức hút.

Tiềm năng tăng trưởng lớn

Theo TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn - Chuyên gia quy hoạch kiến trúc, TP.HCM sau sáp nhập và những cơ hội đang hé lộ. Sau khi sáp nhập, cục diện phát triển đô thị – kinh tế ở Việt Nam mở ra nhiều cơ hội tích hợp, từ kinh tế xã hội, kinh tế biển đến logistics và thương mại quốc tế. Các mô hình đô thị đa dạng như đô thị cảng biển, đô thị công nghiệp, đô thị sân bay hay đô thị TOD (đô thị gắn với giao thông công cộng) gắn với đường sắt cao tốc, metro và hệ thống xe buýt nhanh sẽ được ưu tiên phát triển.

Việc hợp tác đa ngành giữa các bộ, ngành và địa phương cũng sẽ giúp triển khai hạ tầng đồng bộ hơn, trong đó lợi thế rõ nhất là đô thị sân bay, đô thị công nghiệp và đô thị ven biển.

Theo ông Nam Sơn, trong tương lai, TP.HCM còn có thể phát triển bất động sản gắn với đô thị đặc thù như đô thị sân bay, đô thị ven sông và cảng biển. Xu hướng dịch chuyển dân cư sẽ mở rộng mạnh mẽ về phía Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Dù vậy, thách thức không nhỏ nằm ở khả năng huy động vốn, kịch bản thực hiện và tiêu chuẩn hạ tầng quốc gia, quốc tế. Cạnh tranh khu vực và quốc tế cũng sẽ đặt áp lực lên quá trình phát triển. Để vượt qua, cần một tầm nhìn quy hoạch dài hạn tích hợp TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu, kết hợp với các chương trình hợp tác tiểu vùng siêu đô thị, thu hút nguồn vốn lớn.

“Các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn này được khuyến nghị thay đổi tư duy, phát triển dựa trên nghiên cứu khoa học, tiếp cận đa ngành và đổi mới theo hướng thị trường. Chỉ khi kết hợp được ba yếu tố này, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận mới có thể tận dụng tối đa cơ hội từ cục diện mới sau sáp nhập và bứt phá trên bản đồ khu vực” – ông Sơn nhấn mạnh.

Ở góc độ nhà quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản– Bộ Xây dựng cho rằng, dư địa cho tăng trưởng bền vững là rất rõ rang. Thị trường bất động sản từ đầu năm 2025 đến nay ghi nhận nhiều tín hiệu sáng khi nguồn cung đã dồi dào hơn, đạt khoảng 120% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Dũng, để giải quyết bài toán bền vững của thị trường, Nhà nước đang tập trung vào việc cải cách thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, nhằm đơn giản hóa quy trình, giảm chi phí cho doanh nghiệp, qua đó tăng thêm nguồn cung.

Cơ cấu nhà ở cũng đã được điều chỉnh theo hướng đa dạng, song phân khúc phù hợp với người thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Đây là vấn đề cần tiếp tục bổ sung trong giai đoạn tới, thông qua các chính sách và cơ chế riêng để đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thật.

Nhìn tổng thể, bất động sản Việt Nam đang trong quỹ đạo ổn định, với các yếu tố hỗ trợ từ chính sách vĩ mô, nguồn cung được cải thiện và chất lượng sản phẩm nâng cao. Thách thức vẫn còn, nhưng dư địa cho tăng trưởng bền vững là rất rõ ràng nếu Nhà nước và doanh nghiệp cùng hành động để cân bằng giữa giá cả, nguồn cung và nhu cầu thực của người dân.