“Siết phân lô, bán nền không làm giảm nguồn cung mà còn đẩy giá đất nền lên cao”

Đánh giá về tác động của quy định phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi này, theo đánh giá của giới chuyên gia bất động sản, việc siết quy định phân lô bán nền, tách thửa tự do giai đoạn đầu có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền. Tuy nhiên, về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống.

Theo ông Đính, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. Chính vì vậy, việc siết phân lô bán nền là cần thiết.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, nhưng những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực bắt đầu từ 1/8/2024, siết chặt việc phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng 81 địa phương so với quy định hiện hành. Sau khi Luật mới có hiệu lực, thị trường đất nền sẽ có biến động lớn.

Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá.

"Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm", ông Điệp phân tích.

Trước đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/8/2024 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

“Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững”, ông Tuấn cho hay.

Bên cạnh đó, Mặc dù thị trường đất nền đã có nhiều dấu hiệu sôi động nhưng chuyên gia Batdongsan.com.vn dự báo sẽ phải đến quý II/2025 mới khởi sắc. Đầu năm 2026, thị trường bất đông sản nói chung bước vào giai đoạn ổn định và lúc này sân chơi mới thực sự ghi nhận sự trở lại của nhiều loại hình đa dạng trong đó đất nền mới lấy lại phong độ.

Cũng theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền sẽ có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch. Phân khúc đất nền diễn biến theo hướng tích cực hơn, giảm tải tình trạng sốt đất, ảo giá, tạo sóng thị trường. Thay vào đó là một chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.