Những lý do khiến giá nhà vẫn khó hạ nhiệt

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, giá nhà tại Hà Nội và TP HCM đã lập đỉnh 10 năm. Hà Nội ghi nhận giá căn hộ trung bình 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ; nhà liền thổ dao động 100–200 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, chung cư đạt 89 triệu đồng/m2 (tăng 36%), nhà thấp tầng từ 230–300 triệu đồng/m2.

Số liệu từ Knight Frank, Savills và CBRE cũng cho thấy giá sơ cấp căn hộ quý II tăng 10–30% so với cùng kỳ, dao động 80–120 triệu đồng/m2 ở TP HCM và 75–85 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Sau sáp nhập (1/7), TP HCM tiếp tục ghi nhận giá trung bình tăng thêm 8–18%.

Gánh nặng chi phí và bài toán lợi nhuận

TS Cấn Văn Lực phân tích, giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay đều tăng mạnh, khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên. Cuối cùng, tất cả được tính vào giá bán. Việc bảng giá đất mới tiệm cận thị trường cũng làm nghĩa vụ tài chính đất đai tăng vọt, đẩy giá thành lên cao.

Ở góc nhìn khác, TS Phạm Viết Thuận cho rằng chiến lược “dồn lực vào phân khúc cao cấp” của nhiều doanh nghiệp khiến giá nhà bị đẩy lên theo quán tính. Ông Ngô Quang Phúc (Phú Đông Group) bổ sung, việc giải phóng mặt bằng kéo dài và nghĩa vụ tài chính đất đai khó lường khiến chi phí dự án đội gấp nhiều lần, khó có thể bán giá thấp.

Cung – cầu lệch pha

Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thiếu trầm trọng, trong khi phần lớn doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Khoảng cách giá nhà – thu nhập ngày càng rộng, khiến giấc mơ an cư của số đông xa vời.

Giải pháp nào cho thị trường?

TS Cấn Văn Lực cho rằng “nút thắt lớn nhất” nằm ở thủ tục pháp lý kéo dài, khiến hàng nghìn dự án ách tắc, nguồn cung co hẹp. Ông Lê Hoàng Châu (HoREA) kiến nghị giảm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và áp dụng cơ chế linh hoạt trong nộp nghĩa vụ tài chính.

Một số chuyên gia đề xuất nhiều giải pháp căn bản như: Ban hành thuế bất động sản bỏ hoang, thuế nhà thứ hai để chống đầu cơ; ưu tiên quỹ đất công, đất giá rẻ cho phát triển nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền; xây dựng chiến lược tài chính nhà ở dài hạn, hỗ trợ vốn, lãi suất và thời hạn vay; khơi thông các dự án “đắp chiếu”, tăng nhanh nguồn cung.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, muốn hạ nhiệt giá nhà phải tập trung vào phân khúc vừa túi tiền, vốn nhiều năm qua gần như bị bỏ ngỏ. Khi chi phí xây dựng khó giảm, Nhà nước cần dùng chính sách đất đai và quy hoạch để kéo giá bán về mức hợp lý.

Giới phân tích kỳ vọng Luật Đất đai 2024 khi được sửa đổi sẽ mở rộng quỹ đất sạch, giúp thị trường bất động sản có thêm nguồn cung mới, từng bước tháo “nút thắt” giá nhà và thúc đẩy chương trình nhà ở xã hội phát triển bền vững.