Nhà phố thương mại khan hiếm khiến mặt bằng giá liên tục tăng

Gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu rục rịch sức cầu trở lại, phần vì tác động của các Luật dự báo có hiệu lực sớm sẽ khiến giá bất động sản đi lên.

Dự kiến 1/8/2024 khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ đẩy chi phí cấu thành bất động sản tăng, khiến giá còn tiếp tục đi lên. Cùng với đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm đi, khiến nguồn cung càng bó hẹp. Trong đó, bất động sản nhà phố thương mại không ngoại lệ, nhất là khi sản phẩm này vốn đã nhỏ giọt nguồn cung mới.

Tính khan hiếm của sản phẩm là một trong số nguyên nhân tạo lực hút và khiến mặt bằng giá liên tục tăng. Những căn nhà phố thương mại mặt tiền tại Thủ Thiêm, An Khánh, An Phú, hay Thảo Điền tăng gấp 4-6 lần giá trị lúc mở bán không còn là câu chuyện quá xa lạ. Mức tăng 100% đến trên 200% trong khoảng thời gian từ 1-2 năm đã từng diễn ra ở một số khu đô thị thuộc quận 2, đẩy mặt bằng giá bất động sản khu vực này khác biệt rõ nét so với lân cận.

Báo cáo quý đầu năm của Savills chỉ ra, phân khúc nhà phố biệt thự, bao gồm các dãy nhà phố thương mại tại TP.HCM ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện nay trên thị trường đạt 762 căn. Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 76% thị phần. Đặc biệt 85% nguồn cung sơ cấp nằm tại TP. Thủ Đức.

Mặc dù chỉ chiếm khoảng 5-7% rổ hàng toàn dự án nhưng được đánh giá là sản phẩm có khả năng sinh lời cao, vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng, vừa có giá trị khai thác kinh doanh, vừa làm tài sản tích luỹ lâu dài nên nhà phố mặt tiền nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Theo ghi nhận, nếu so với nhà phố thông thường ở các dự án khu đô thị thì dòng sản phẩm nhà phố thương mại mặt tiền có giá chênh lệch cao hơn từ 20-70% (tuỳ dự án). Hiện tại, mức độ biến động giá bán không còn mạnh như giai đoạn 2015-2018.

Chuyên gia cho rằng, về lâu dài khi các dự án đã lấp đầy dân cư thì khuynh hướng của cư dân sẽ thích mua sắm ngay tại chỗ hơn là ra các trung tâm thương mại hay cửa hàng, hàng quán ở xa nơi họ ở. Vì thế, loại hình nhà phố mặt tiền kinh doanh ở các khu đô thị được quan tâm.

Theo các chuyên gia trong ngành, các dự án bất động sản trong tương lai sẽ cần đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe hơn để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng. Thị trường sắp tới khó có khả năng bùng nổ nguồn cung. Như vậy, dự báo số lượng dự án mới được phê duyệt sẽ khan hiếm. Những dự án đầy đủ pháp lý mở bán ở giai đoạn này được xem là lợi thế.

Đối với loại hình nhà phố thương mại, chuyên gia khuyên nhà đầu tư, cần xem xét kỹ yếu tố về khu vực, dự án và uy tín của chủ đầu tư. Trước đến nay, shophouse trong một dự án là nguồn “hàng hiếm” – đây vốn là tiêu chí và ưu thế cạnh tranh lớn nhất của loại hình này. Cho nên, nhà đầu tư cần xem xét tỉ lệ shophouse của dự án có đáp ứng tiêu chí khan hiếm hay không.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ về tính pháp lý của dự án, mật độ dân cư xung quanh có đông đúc, cũng như tìm hiểu tiềm năng gia tăng giá trị thông qua quy hoạch hạ tầng, phát triển của địa phương…