Thị trường phục hồi nhưng giá một phân khúc tiếp tục giảm giá, nhà đầu tư giữ thế thận trọng

Theo báo cáo quý III của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường nghỉ dưỡng đón khoảng 5.100 sản phẩm mở bán mới, gấp đôi tổng lượng của hai quý liền trước. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn nghiêng mạnh về dòng cao tầng, chiếm tới 84%, chủ yếu từ một dự án đô thị biển quy mô lớn.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 64%, tương đương hơn 3.200 giao dịch – cao hơn 12% so với quý II và tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ nguồn hàng chất lượng hơn. Dù vậy, lượng sản phẩm mở bán trong 9 tháng chỉ đạt gần 8.400 căn, dù tăng 80% so với năm 2024 nhưng vẫn mới bằng một nửa so với năm 2022. Cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch mạnh sang căn hộ cao tầng, chiếm 78%. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 58,7%, tương đương 4.900 giao dịch thành công.

Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy bức tranh thận trọng hơn ở nhóm biệt thự nghỉ dưỡng. Nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 7% so với cùng kỳ, chủ yếu do tồn kho cũ; dự án mới gần như vắng bóng trong gần ba năm liên tiếp. Thanh khoản toàn phân khúc thấp, sức cầu yếu, giá bán sơ cấp ổn định nhưng neo ở mức cao. Để hỗ trợ thị trường, chủ đầu tư tiếp tục tung các chương trình chia sẻ lợi nhuận, giãn nợ gốc hay hỗ trợ lãi suất.

Dù vậy, DKRA đánh giá niềm tin vào phân khúc này chưa phục hồi. Nhà đầu tư lo ngại rủi ro pháp lý, khả năng khai thác vận hành và tiến độ thực hiện cam kết lợi nhuận.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – nhận định thị trường nghỉ dưỡng khó tạo đột phá trong ngắn hạn vì tâm lý phòng thủ còn lớn. Một số dự án buộc phải giảm giá 5–7% để kích cầu, trong khi các dự án giá cao phải đóng giỏ hàng do không ghi nhận giao dịch. Sự thận trọng càng gia tăng khi những vướng mắc pháp lý chưa được xử lý dứt điểm.

Trên thị trường thứ cấp, giá đã nhích lên khỏi vùng đáy nhờ kỳ vọng phục hồi du lịch. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn mỏng, tập trung ở các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng vận hành ổn định. Dù nhiều chủ đầu tư mạnh tay ưu đãi như giảm giá trực tiếp 5–10%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12–24 tháng hay tặng nội thất, hiệu quả vẫn dưới kỳ vọng.

Ông Lê Đình Chung – Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS – cho biết hệ thống pháp lý liên quan condotel, villa nghỉ dưỡng đang dần được tháo gỡ. Nhiều dự án buộc phải tái cấu trúc theo hướng đa dạng sản phẩm để phù hợp nhu cầu mới.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh người mua đang thay đổi hành vi: thận trọng hơn, tìm hiểu sâu hơn và giao dịch chỉ xoay quanh những dòng sản phẩm vừa túi tiền. Các sản phẩm condotel dưới 3 tỷ đồng hoặc bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài tại những địa phương du lịch phục hồi mạnh trở thành nhóm được quan tâm nhiều nhất.