Nhà liền thổ còn nhiều thách thức khi giao dịch “chạm đáy”, vì sao nhà đầu tư “thờ ơ”?

Nhà đầu tư “bỏ quên”

Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của Savills Việt Nam, TP.HCM ghi nhận hơn 600 căn nhà liền thổ được chào bán sơ cấp, trong đó chỉ khoảng 80 căn là hàng mở bán lần đầu, còn lại là hàng tồn kho. Dù nguồn cung hạn chế, sức mua vẫn yếu khi chỉ có 100 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ chưa tới 15%.

6 tháng đầu năm 2025, toàn thị trường TP.HCM chỉ có khoảng 170 căn nhà liền thổ được tiêu thụ trong tổng nguồn cung 700 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ dưới 24%.

Savills TP.HCM nhận định, sự trầm lắng của phân khúc nhà liền thổ xuất phát từ hai nguyên nhân chính, gồm mặt bằng giá bán quá cao và cấu trúc sản phẩm thiếu đa dạng.

Cụ thể, trong quý II, hơn 87% nguồn hàng biệt thự, liền kề tại TP.HCM là sản phẩm tồn kho thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình khoảng 330 triệu đồng/m². Phần lớn các sản phẩm liền thổ có diện tích lớn, vị trí không thực sự đắc địa, khó tiếp cận cả người mua để ở thực lẫn nhà đầu tư. Cùng với đó, tâm lý người mua ngày càng thận trọng, chỉ ưu tiên các sản phẩm vừa túi tiền trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất ổn.

Giới chuyên gia nhìn nhận, nhà liền thổ vẫn là phân khúc có tiềm năng tăng giá cao, với mức lợi nhuận trung bình 10–20%/năm, thậm chí tại một số khu vực có thể đạt 20–35%/năm. Tuy nhiên, đó là trong điều kiện thị trường thuận lợi.

Theo dự báo của DKRA, trong quý tới, nguồn cung nhà liền thổ có thể đạt 2.000-3.000 căn, chủ yếu đến từ Tây Ninh và một số khu vực tại TP.HCM (phía Bình Dương cũ). Giá sơ cấp được dự báo vẫn cao, nhưng thị trường thứ cấp có thể phục hồi nhẹ nhờ mức giá hợp lý hơn.

Trong giai đoạn hiện nay, nhà liền thổ không còn là "mỏ vàng" dễ khai thác cho các nhà đầu tư “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Sự điều chỉnh đang diễn ra trên diện rộng, cả về giá, kỳ vọng lợi nhuận lẫn chiến lược đầu tư.

Về dài hạn, đây vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng, nhưng chỉ phù hợp với những người có dòng tiền mạnh, sẵn sàng “ôm hàng” ít nhất vài năm, và không đặt cược tất cả vào kỳ vọng tăng giá phi mã như giai đoạn trước.

Có thể quay trở lại?

Nhà liền thổ vẫn luôn được đánh giá là sản phẩm “an toàn” vì giá trị tài sản gắn liền với đất hiếm khi giảm mạnh trong dài hạn. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định: “Nguồn cung nhà liền thổ trong những năm gần đây rất hạn chế, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Chính sự khan hiếm này khiến giá trị của phân khúc này khó giảm, đồng thời trở thành kênh trú ẩn vốn tốt trong giai đoạn kinh tế nhiều biến động.”

Bên cạnh đó, xu hướng người mua tìm kiếm không gian sống riêng tư, diện tích rộng, có thể kết hợp vừa ở vừa kinh doanh, càng khiến nhà liền thổ có sức hút trở lại. Khác với chung cư, nhà liền thổ ít chịu ảnh hưởng từ yếu tố phí dịch vụ hoặc các tranh chấp liên quan đến sở hữu chung.

Giai đoạn 2025 – 2026, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông lớn đang bước vào giai đoạn hoàn thiện, như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM hay cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Điều này mở ra cơ hội tăng giá cho những khu vực có quỹ đất rộng và thuận lợi cho phát triển nhà liền thổ.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia tài chính và bất động sản, cho rằng: “Nhà liền thổ thường hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng vì tính kết nối và tiềm năng tăng giá vượt trội. Khi lãi suất vay mua nhà giảm, dòng tiền của nhà đầu tư cũng dễ dàng quay lại phân khúc này.”

Một điểm cộng lớn của nhà liền thổ là tính linh hoạt trong khai thác. Nhiều nhà đầu tư có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh, mở homestay, hoặc chia nhỏ căn nhà cho thuê, từ đó tạo ra dòng tiền ổn định. Trong khi đó, chung cư thường giới hạn về không gian và mục đích sử dụng.

Mặc dù thanh khoản còn hạn chế, nhưng với việc thị trường đang dần ổn định, các chuyên gia cho rằng nhà liền thổ sẽ sớm trở lại là kênh đầu tư “nóng”. Một số khu vực ven đô và vùng vệ tinh TP.HCM, Hà Nội có mức giá hợp lý đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhấn mạnh: “Từ nay đến cuối 2025, xu hướng tìm kiếm nhà liền thổ có thể tăng trở lại nhờ sự ổn định của kinh tế vĩ mô và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Đây vẫn là phân khúc có giá trị bền vững và tiềm năng tăng giá lâu dài.”