Nhà cho người thu nhập thấp “biến mất” khỏi thị trường

9 tháng qua, hầu hết dự án nhà ở tại các quận, huyện ven Sài Gòn đều xuất hiện vùng giá căn hộ tiệm cận dần đến ngưỡng 35-37 triệu đồng mỗi m2. Điều này dẫn đến các căn hộ 45-50 m2 vốn là loại nhà một tỷ đồng rẻ nhất thị trường trước đây ở các vùng ven TP đã vọt lên ngưỡng 1,6-1,7 tỷ đồng một căn, tức “đội” thêm từ 500-700 triệu đồng so với giai đoạn 2015-2016.

Nhà giá rẻ …“biến mất”

Khảo sát giá nhà đất của Chợ Tốt Nhà cho thấy, trong tháng 9/2020, Quận 12 đang là khu vực được nhiều người quan tâm tìm mua nhà đất. Hiện, giá nhà tại đây rơi vào khoảng 48 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cùng với xu hướng dịch chuyển nhu cầu nhà ở ra các quận ven thành phố, huyện Hóc Môn nhanh chóng rơi vào tầm ngắm của khách tìm mua nhà. Hiện, giá bán bất động sản ở Hóc Môn vào khoảng 19 triệu đồng/m2, giảm 16% so với tháng 8.

Nhà đất huyện Bình Chánh hiện đang được rao bán trên Chợ Tốt Nhà ở mức giá trung bình thấp nhất trong các khu vực TP.HCM – khoảng 14 triệu đồng/m2.

Một số quận huyện khác được cập nhật ở mức giá khá cao như: huyện Nhà Bè (53 triệu/m2); Q.Thủ Đức (54 triệu/m2); Q.Tân Phú (95 triệu/m2); Q.Bình Tân (65 triệu/m2)…

Tuy nhiên, khảo sát thực tế mới thấy được tình hình giá nhà đất ở các quận, huyện ngoại thành lại cao đến bất ngờ. Chẳng hạn, tại khu vực Q.12, khi cầu sắt An Phú Đông (thay thế phà An Phú Đông) được khởi công xây dựng, giá đất dọc khu vực đường Vườn Lài đã tăng nhanh. Hiện nay, cây cầu này sắp hoàn thành đã khiến cho giá nhà đất khu vực này tiếp tục leo thang. Một số vị trí đang được rao bán với mức hơn 100 triệu đồng/m2; trong khi đó, bình quân giá đất trong hẻm nhỏ thuộc tuyến đường này cũng đang được rao bán với mức giá trung bình từ 50 – 70 triệu đồng/m2.

Cũng dọc tuyến đường Vườn Lài, hiện có một số dự án bất động sản cũng có giá bán khá cao như: Senturia Vườn Lài với những căn nhà phố diện tích 100m2 có giá từ 8 – 10 tỷ đồng hay những căn biệt thự song lập giá lên đến hơn 22 tỷ đồng; Dự án căn hộ Picity High Park đang được chào với mức gần 40 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, ở khu vực huyện Bình Chánh, giá nhà đất theo công bố của Chợ Tốt Nhà chỉ khoảng 14 triệu/m2 nhưng có đi khảo sát mới thấy được cảnh… “trần ai”. Cụ thể, theo giới thiệu ở một số tuyến đường Đinh Đức Thiện, đường Hưng Long,… giá nhà chỉ khoảng 10-14 triệu đồng/m2 nhưng trên thực tế, hầu hết những bất động sản này nằm về phần đất thuộc… Long An chứ không còn thuộc huyện Bình Chánh.

Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ, giá thứ cấp một số chung cư tại khu Nam ghi nhận ở mức 38 – 45 triệu/m2. Trong khi đó, ở Khu Đông mới có thông tin về thành lập thành phố Thủ Đức, giá một số dự án chào bán gần đây cũng chỉ dao động từ 40 – 43 triệu đồng/m2. Còn tại phía Tây Bắc TP, thị trường ít sôi động hơn, mức giá dao động từ 30 – 35 triệu đồng/m2…

“Nếu không vay ngân hàng, cầm 1 tỷ đồng thì chẳng mua được bất động sản gì ở TP.HCM cả”, anh Nguyễn Minh Trung, một nhân viên văn phòng tại Q.Tân Bình, khẳng định. Theo anh Trung, anh đã bỏ rất nhiều thời gian để tìm các căn hộ giá rẻ nhưng muốn mua được các dự án nhà ở xã hội cũng không mua được do mức giá của các dự án này được “sang tay” đã tăng mạnh lên từ 1,3-1,5 tỷ đồng.

“Đợt rồi tôi bỏ mấy ngày làm việc, ra khu vực Bình Dương tìm nhà với hy vọng sẽ mua được các căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng nhưng ‘đỏ mắt’ cũng tìm không ra. Đa số các căn hộ ở khu vực Thuận An, Dĩ An… đều có giá neo từ 37-43 triệu/m2. Còn những căn hộ đủ tiền mua thì đa số là giấy tay hoặc sổ chung”, anh Trung nói.

Vì sao giá nhà đất leo thang?

Trong nhiều báo cáo gần đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã liên tục cảnh báo ách tắc thủ tục pháp lý làm đội giá thành các dự án nhà ở.

Theo HoREA, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2020, TP.HCM có không dưới trăm dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng hoặc có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát thủ tục pháp lý. Cá biệt, có một số trường hợp phải thanh tra, điều tra dự án. Tình hình này khiến các dự án tiếp tục bị chậm thủ tục pháp lý trong năm 2019-2020 và rủi ro pháp lý này đang đè nặng thị trường nhà ở.

Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở chưa được UBND TP.HCM ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, do vướng mắc về cách tính với các thửa đất công xen kẹt trong dự án và cả các phương pháp xác định giá đất. Vì vậy, các chủ đầu tư không thể nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân dự án không hội đủ điều kiện để được huy động vốn từ khách hàng, làm tăng chi phí doanh nghiệp, nhất là chi phí tài chính, dẫn đến làm tăng giá bán nhà.

Điều đáng quan ngại là, tất cả các rủi ro pháp lý này tích tụ dần, đến cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu với giá bán ngày càng tăng cao.

Ngoài ra, thêm một nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao là do… khan hiếm nguồn cung. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, do nhiều dự án nhà ở bị chậm thủ tục pháp lý dẫn đến khan hiếm nguồn cung nhà ở, khiến các dự án hiện chào bán ra thị trường thừa cơ hội kích giá nhà lên cao. Số dự án nhà ở tại TP.HCM ít dần từ năm 2017, giảm đến 85% năm 2019 và năm 2020 thêm trầm lắng vì Covid-19.

“Đà giảm tốc nguồn cung nhà ở tại thị trường sôi động nhất cả nước đang ở mức báo động và tình trạng khan hiếm nguồn cung càng khiến giá nhà leo thang”, ông Châu lý giải.

Cũng theo ông Châu, ban đầu tình trạng đội giá nhà chỉ diễn ra ở phân khúc hạng sang và cao cấp tại khu vực lõi trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên, sau đó, tình trạng kích giá đã tác động lây lan đến các phân khúc nhà ở trung – cao cấp, thậm chí là loại nhà giá bình dân tọa lạc ở các quận nằm tiếp giáp hoặc lân cận khu vực trung tâm, cuối cùng lan tới tận các quận, huyện vùng ven TP…

Dưới góc độ doanh nghiệp chuyên phát triển nhà giá rẻ tại vùng ven TP, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, trong nửa thập niên trở lại đây, giá đất đã vọt lên 2-3 lần tùy vị trí. Quỹ đất chiếm đến 30-35% trong tổng chi phí đầu vào cấu thành nên căn hộ nên việc giá đất leo thang nhiều năm trước đó đã để lại hậu quả nặng nề cho những năm sau này, làm giá nhà bình dân đội lên cao hơn. Hiện nay, để tìm căn hộ 45-50 m2 giá một tỷ đồng trên địa phận TP.HCM đã trở nên bất khả thi.