Chuyên gia CBRE: Thị trường bất động sản 2026 sẽ cạnh tranh hơn, người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn

Tại Diễn đàn Bất động sản nhà ở mới đây, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đưa ra nhiều đánh giá đáng chú ý về triển vọng thị trường bất động sản khu vực phía Nam giai đoạn 2025-2026.

Theo bà Dung, năm 2026 thị trường sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh hơn, với nguồn cung gia tăng đáng kể và sự phân hóa giá bán rõ rệt theo từng khu vực.

CBRE nhận định nền kinh tế Việt Nam duy trì triển vọng tích cực, với mục tiêu tăng trưởng GDP 2025 ở mức 8%, tiếp tục nằm trong nhóm các nền kinh tế tăng trưởng nhanh của châu Á-Thái Bình Dương. Mặt bằng lãi suất ổn định tạo điều kiện thuận lợi cho người mua ở thực lẫn nhà đầu tư, dù thị trường vẫn cần theo dõi biến động tỷ giá và giá vàng.

Động lực chính của thị trường đến từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cùng việc mở rộng mạng lưới metro tại TP.HCM. Những công trình này được kỳ vọng sẽ định hình lại bản đồ đô thị phía Nam theo hướng mở rộng ra ngoài trung tâm.

Theo CBRE, trong năm 2025, TP.HCM ghi nhận gần 12.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, bao gồm 7.600 căn hộ và 4.400 căn nhà liền thổ. Riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tăng 50% so với năm 2024, trong đó 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Sự nghiêng hẳn về sản phẩm cao cấp kéo mặt bằng giá bán tiếp tục neo cao. Giá sơ cấp bình quân quý 4/2025 đạt khoảng 90 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước.

Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường chứng kiến sự xuất hiện đột biến của một đại đô thị tại Cần Giờ, cách trung tâm TP.HCM khoảng 60 km. Dự án này mở bán số lượng sản phẩm lớn nhất từng ghi nhận từ trước đến nay, với giá bán chỉ bằng 30–50% mức giá sơ cấp trung bình thị trường, khiến giá bán bình quân toàn thị trường giảm còn 190 triệu đồng/m² đất, giảm mạnh 37% so với quý 3/2025.

Tổng nguồn cung toàn khu vực phía Nam năm 2025 dự kiến vượt 39.000 sản phẩm, gấp đôi giai đoạn 2023–2024.

Bước sang năm 2026, CBRE dự báo thị trường giữ đà tăng trưởng mạnh nhờ loạt dự án hạ tầng đi vào vận hành và nhu cầu ổn định đối với nhà ở chất lượng cao. Khu vực TP.HCM và các tỉnh vệ tinh dự kiến ghi nhận hơn 50.000 sản phẩm mở bán mới, tăng gần 30% so với năm 2025; trong đó 65% là căn hộ, 35% là nhà liền thổ.

Theo bà Dung, giá bán sẽ tiếp tục phân hóa rõ rệt giữa vùng lõi TP.HCM và các khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An. “Người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn, khiến quá trình ra quyết định kéo dài và thị trường cạnh tranh gay gắt hơn giữa các chủ đầu tư”- bà Dung nhấn mạnh.

Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chuyển từ chiến lược “lướt sóng” sang đầu tư giá trị, tập trung vào những khu vực thụ hưởng trực tiếp từ hạ tầng trọng điểm.

Theo chuyên gia, hai mô hình bất động sản dẫn dắt xu hướng 2026, đầu tiền mô hình TOD (đô thị gắn với giao thông công cộng). Mô hình TOD phát triển đô thị theo trục giao thông công cộng  được dự báo sẽ trỗi dậy mạnh mẽ khi metro số 1 đi vào hoạt động. TOD tạo ra các tổ hợp đa chức năng xung quanh nhà ga metro, giúp gia tăng hiệu quả sử dụng đất và nâng cao giá trị tài sản.

CBRE cho biết mô hình này đã chứng minh thành công tại Bangkok, Hong Kong, và sẽ sớm tạo chuẩn mực mới cho thị trường TP.HCM khi mạng lưới metro mở rộng.

Mô hình thứ hai là, đô thị sinh thái quy mô lớn xu hướng “sống xanh” lên ngôi, đây sẽ là nhóm sản phẩm bứt phá trong giai đoạn tới, đặc biệt tại các khu vực có quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Các đại đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích thương mại y tế, giáo dục, giải trí theo mô hình “one-stop destination” sẽ thu hút nhu cầu ở thực của tầng lớp trung lưu mới.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Na nhận định: Bất động sản TOD và đô thị xanh sẽ là hai trụ cột quan trọng định hình hành vi mua nhà trong những năm tới, đồng thời nâng cao chất lượng sống của cư dân đô thị.

Với nguồn cung dồi dào, hạ tầng hoàn thiện nhanh và nhu cầu ở thực tăng, thị trường bất động sản phía Nam năm 2026 được CBRE đánh giá không còn phụ thuộc quá nhiều vào “sốt nóng đóng băng” như các giai đoạn trước. Thay vào đó, thị trường bước vào chu kỳ cạnh tranh lành mạnh hơn, với mức giá phân hóa và sản phẩm đa dạng hơn.

CBRE cho rằng người mua nhà, đặc biệt là nhóm mua ở thực, sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận các mức giá khác nhau, trong khi nhà đầu tư cần kiên định với chiến lược dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.