Nguồn cung chung cư sẽ tiếp tục tăng nhưng khó giảm giá

Phần lớn nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp

Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho biết, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt gần 25.000 căn, trong đó riêng quý IV đạt gần 12.972 căn, tăng mạnh 146% theo quý và 351% theo năm.

Mặc dù nguồn cung tăng cao nhất trong 5 năm gần đây, nhưng có tới 97% căn hộ chung cư thuộc phân khúc căn hộ hạng B (căn hộ trung cấp), tập trung ở các dự án thành phần của 2 đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Hai đô thị này chiếm 89% nguồn cung chung cư mới toàn thị trường Hà Nội trong năm 2024.

Báo cáo này cũng chỉ ra, tỷ lệ hấp thụ căn hộ năm 2024 đạt 85% tổng nguồn cung thị trường, các chủ đầu tư không còn lo hàng tồn kho.

Về giá bán, theo Savills Việt Nam tại Hà Nội, căn hộ có giá bán trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng lượng giao dịch thành công, tăng mạnh so với tỷ lệ 2% của năm 2020.

Trong khi đó, căn hộ có giá bán 2-4 tỷ đồng chiếm 40% tổng lượng giao dịch thành công và căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 1% tổng lượng căn hộ bán được trong năm toàn thị trường.

Theo các chuyên gia của Savills, nhu cầu nhà ở chủ yếu được thúc đẩy bởi người mua trong nước, với nhu cầu dài hạn được hỗ trợ bởi tỷ lệ nhập cư ròng dương và quá trình đô thị hóa. Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, đến năm 2030, dân số thường trú khoảng 11 triệu người, tăng so với mức hiện tại 9 triệu người, ngoài ra dân số vãng lai là 1,5 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa đạt 70% vào năm 2030, tăng từ mức hiện tại là 49%.

Dự báo về xu hướng thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025, Savills Việt Nam nhận định nguồn cung mới toàn thị trường dự kiến đạt 25.200 căn hộ, trong đó căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung thị trường.

Cùng với đó, sự lệch pha cung cầu, phần lớn nguồn cung tập trung ở phân khúc căn hộ hạng B, hạng A (cao cấp, hạng sang) dẫn tới giá chung cư khó giảm trong năm 2025 và có xu hướng đi ngang hoặc tăng.

Cũng theo đơn vị này, dự kiến trong năm 2026, nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội sẽ cải thiện mạnh, đạt khoảng 70.000 căn hộ mới, từ 91 dự án được mở bán. Các khu vực Đông Anh, Hoài Đức, Hoàng Mai sẽ đóng góp khoảng 52% nguồn cung.

Chờ chung cư giảm giá mới mua là không khả thi

Ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh miền Bắc, phân khúc chung cư tại Hà Nội năm 2024 biến động giá rất mạnh. Có những chung cư tăng 40-50%, thậm chí 60% so với thời điểm năm 2023. Tuy nhiên, giá chung cư hiện nay đều đạt ngưỡng và khó có thể tăng cao hơn. Bởi nếu giá tiếp tục tăng sẽ quá sức mua của người dân dẫn tới khó khăn về thanh khoản.

Theo ông, rất khó để giá chung cư giảm sâu vì các chi phí triển khai dự án đều tăng cao, đặc biệt là bảng giá đất mới áp dụng theo giá thị trường. Theo ông, năm nay giá chung cư sẽ ổn định hơn.

Trong dự báo đưa ra trước đó, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cũng cho rằng, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang dần giải “cơn khát” thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Giá chung cư không giảm nhưng sẽ không còn tăng "nóng" như giai đoạn vừa qua, với mức tăng khoảng 5 - 8% so với 2024. Hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư khá đa dạng, mặt bằng giá cao hơn các năm trước nên việc chờ giá nhà giảm là điều khó khả thi, Giám đốc CBRE Hà Nội nói.

Nhận định của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm nay, giá căn hộ chung cư sẽ khó có chiều hướng đi xuống. Nguyên nhân do nguồn cung sơ cấp mới hiện diện trên thị trường trong năm nay sẽ tập trung chính ở phân khúc cao cấp và hạng sang thuộc các đại đô thị. Chính bởi vậy mà giá chung cư sẽ tiếp tục ở mức cao. Ông Đính cho biết, "mặt bằng giá căn hộ sẽ khó có chiều hướng đi xuống, chỉ duy trì mức đi ngang".

Cũng theo ông Đính, nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội dự kiến tăng trưởng rõ rệt trong năm 2025 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường. Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Ông cho rằng, các dự án nhà ở mở bán trong năm nay vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thanh khoản thị trường.