“Nghịch lý” trên thị trường bất động sản: “Cần thì không có, có thì lại không cần”

Thiếu căn hộ bình dân

Hiện nay, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh khiến nhu cầu sở hữu căn hộ chung cư của người dân cũng ngày càng nhiều. Trong khi đó, giá nhà thì ngày càng xa so với thu nhập của người dân. Mặc dù nhu cầu cao nhưng nguồn cung căn hộ bình dân, phù hợp với mức thu nhập của đa số người dân Việt Nam thì lại gần như không có.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023 thị trường ghi nhận có 29 dự án bất động sản hoàn thành với quy mô khoảng 13.646 căn hộ được triển khai ra thị trường. Có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy mô khoảng 14.566 căn; 854 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 402.570 căn.

Tính chung cả năm 2023, cả nước có 67 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 24.993 căn; có 71 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.612 căn; có 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Cũng theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Bên cạnh đó, theo Savills Hà Nội, năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn. Hạng B chiếm 84% nguồn cung. Số lượng căn bán được đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%.

Giá sơ cấp đạt 58 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm. Giá sơ cấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Cùng với đó, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.

Hiện tại, các căn hộ có mức giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, thực tế trên thị trường không còn xuất hiện căn hộ giá 25 triệu đồng/m2, thậm chí 1 năm trở lại đây, căn hộ khoảng 30-35 triệu đồng/m2 rất hiếm, đa phần là giá thứ cấp mua bán lại các chung cư đã có niên hạn sử dụng từ 10 năm trở lên.

Nhìn chung nguồn cung căn hộ bình dân đã tuyệt chủng, còn căn hộ trung cấp cũng ngày càng ít ỏi và chủ yếu là dự án cũ, không có thêm dự án mới nào công bố triển khai trong năm vừa qua.

Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ năm 2024 tại TP.HCM tiếp tục khan hiếm. Nhiều nút thắt về công tác phê duyệt thủ tục triển khai dự án vẫn chưa được tháo gỡ ảnh hưởng đến nguồn cung mới ra thị trường. Vì thế, mặt bằng giá căn hộ TP.HCM dự báo tiếp tục đà tăng trong tương lai. Các sản phẩm ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 rất có thể trở thành mức giá “hiếm hoi” trong thời gian tới.

Căn hộ cao cấp lại dư thừa

Trong khi căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân là phân khúc bình dân gần như không có thì phân khúc cao cấp – loại hình được các chủ đầu tư tăng giá bán nhằm thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ, không phù hợp với nhu cầu của đa số người có thu nhập trung bình và thấp thì lại ghi nhận nguồn cung dồi dào. Đây chính là nghịch lý đã và đang diễn ra trên thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua.

Theo số liệu của các đơn vị nghiên cứu bất động sản, nguồn cung hạn chế nên giá bán liên tục tăng cao. Bên cạnh đó, hiện tượng đã được cảnh báo trong suốt những năm gần đây là “lệch pha cung - cầu” nhà ở: Nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng nhà ở giá bình dân dẫn đến trên thị trường chủ yếu là căn hộ với mức giá 30 triệu đồng/m2 trở lên.

Trước thực trạng trên, vừa qua Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đã có văn bản đề nghị các doanh nghiệp bất động sản thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ: phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

“Hiệp hội đề nghị doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao", HoREA nêu.

Thị trường bất động sản hiện nay đang có một thực tế là phân khúc chung cư căn hộ tăng giá rất nhanh, thậm chí còn tăng với tốc độ nhanh hơn trước khi có khủng hoảng thị trường bất động sản do khan hiếm nguồn cung và nhu cầu về căn hộ lớn.

Trong khi các phân khúc khác như biệt thự, nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê đang trầm lắng, đặc biệt, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội đang bế tắc, cả về cơ sở pháp lý, nguồn đất dù nhu cầu rất lớn. Điều này đang dần hình thành nguy cơ thị trường bất động sản phân khúc nhà chung cư cao cấp phục hồi lại, trong khi các phân khúc khác vẫn trì trệ.

Theo dự báo trong năm 2024, phân khúc căn hộ cao cấp vẫn sẽ chiếm phần lớn nguồn cung ra thị trường. Theo dự báo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate thì nguồn cung căn hộ mở mới năm 2024 cũng sẽ cao hơn năm 2023 đạt khoảng từ 16.000 – 18.000 căn hộ. Trong đó, khu Tây và khu Đông chiếm tới 90% nguồn cung mới toàn thị trường.

Danh sách nguồn cung mở mới năm 2024 phần lớn đến từ phân khúc Cao cấp, tuy nhiên, có sự xuất hiện nguồn cung lớn thuộc phân khúc hạng sang, chủ yếu đến từ Vinhomes Smart City thuộc dự án Lumiere Evergreen và Lumi Hanoi.

Trong giai đoạn 2024 - 2025, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ ghi nhận thêm các đại đô thị mới của Vinhomes như Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Đan Phượng. Với việc quỹ đất hạn chế và các chủ đầu tư phát triển các phân khúc sản phẩm mới thường định vị dòng sản phẩm cao cấp thì giá bất động sản vẫn tăng lên, nguồn cung các sản phẩm cao cấp trở nên dồi dào còn những sản phẩm trung cấp, bình dân vẫn sẽ thiếu hụt.