Giải pháp nào xóa nghịch lý trên thị trường bất động sản

3 nghịch lý trên thị trường bất động sản

Nghịch lý đầu tiên phải kể tới là tình trạng lệch pha phân khúc bất động sản. Dữ liệu của Savills cho thấy cứ 100 căn hộ mới được bán tại Hà Nội trong năm 2023, chỉ có ba căn có giá dưới hai tỷ đồng. Tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền bị đẩy lên đỉnh điểm trong năm 2023 khi phần lớn các dự án mới ra mắt từ phân khúc trung và cao cấp trở lên. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm qua, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP HCM.

Tình trạng thiếu hụt căn hộ bình dân diễn ra trên diện rộng, trong đó, thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh không có dự án căn hộ bình dân mới nào được chào bán trên thị trường kể từ năm 2021.

Trong khi đó, nghịch lý thứ 2 cũng khiến thị trường bất động sản “dở khóc, dở cười” khi nơi cần nhà ở xã hội thì không có, còn nơi chưa cần đến thì lại xuất hiện nhiều khiến tình trạng nơi thiếu, nơi lại ế khách.

8 tháng trước, hơn 1.300 người diện thu nhập thấp đã phải bốc thăm giành 149 suất mua nhà ở xã hội NHS Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Giá bán của chủ đầu tư là 19,5 triệu đồng mỗi m2, đã gồm thuế giá trị gia tăng VAT. Tình trạng này không hiếm gặp ở những đô thị lớn.

Cuối năm 2023, tỉnh Đồng Nai cũng tiến hành bốc thăm cho người lao động tại Chung cư A6 - A7, phường Quang Vinh, TP Biên Hòa. Số hồ sơ cao gấp hai lần số căn mở bán. Giá bán dự án này khoảng 18,8 triệu đồng một m2.

Trái ngược với cảnh "đắt hàng" trên, nhiều dự án nhà xã hội lại rơi vào cảnh mở bán chục lần vẫn ế. Điển hình như dự án AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội mở bán 27 lần trong 9 năm nhưng chưa hết. Hay Bắc Ninh mới bán được hơn 350 căn nhà ở công nhân giữa năm 2023 nhưng còn "ế" hơn 1.300 căn, dù đây là tỉnh đông khu công nghiệp, công nhân hàng đầu miền Bắc.

Thứ ba là tình trạng giá nhà tăng phi mã, liên tục tăng cao hơn so với giá trị thật của sản phẩm trong khi đó, mức thu nhập của người dân thua xa giá nhà.

Theo nghiên cứu của batdongsan.com.vn cho biết, uớc tính thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm nay là 135 triệu đồng, chuyên trang này cho rằng người dân Thủ đô cần làm việc trong 169 năm để sở hữu một căn nhà mặt phố, với giả thiết dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà. Với nhà riêng, người dân cần 132 năm, trong khi với căn hộ chung cư cũng mất đến 23 năm. Tương tự, tại TP HCM, người lao động cũng phải mất 169 năm để mua nhà mặt phố với giá rao bán trung bình là 25 tỷ đồng/căn.

Giải pháp nào xóa nghịch lý trên thị trường?

Việc triển khai một dự án nhà ở thường mất khá nhiều thời gian cho nên nguồn cung nhà ở khó bật tăng trong ngắn hạn, nghịch lý của thị trường có thể còn tiếp diễn. Vì vậy, cần sớm có ngay giải pháp điều chỉnh, xóa nghịch lý của thị trường này.

Một trong những giải pháp cần sớm được thực hiện đó là việc ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật  trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực.

Đồng thời, các cấp, ngành tiếp tục nghiên cứu, triển khai các giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở giá hợp lý, hỗ trợ thúc đẩy Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội; nghiên cứu lãi suất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ) hợp lý hơn, vừa thu hút nhà đầu tư vừa giúp người dân mua được nhà ở. Việc phê duyệt dự án cũng phải được cân nhắc trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà phù hợp nhu cầu tại địa phương.

Về phía doanh nghiệp, cần chủ động nghiên cứu, định hướng đầu tư phù hợp. Khi phí sử dụng đất và thuế tăng lên, động lực tham gia thị trường với mục đích đầu cơ giảm, đất đai sẽ được đưa ra thị trường khai thác. Các dự án dang dở cũng sẽ phải thúc đẩy tiến độ để đưa vào khai thác sớm nhất. Hơn hết, nhà đầu tư sẽ cân nhắc khả năng khai thác hiệu quả nhất và hướng đến nhu cầu thật, giảm tình trạng đầu cơ ngắn hạn. Người dân cũng cần thay đổi tư duy sở hữu nhà sang thuê nhà và các dự án khu công nghiệp cần phải quy hoạch đồng bộ nhà ở cho công nhân thuê.

Ở góc độ chuyên gia, TS Nguyễn Sĩ Dũng – nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nhận định, Để thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, vấn đề đầu tiên cần phải được tháo gỡ là thể chế. Nhà nước cần phải có sự can thiệp, tác động mạnh hơn đến việc cơ cấu lại các sản phẩm, nguồn cung phù hợp với nguồn cầu thực tế. Đặc biệt, thị trường chỉ có thể tiếp tục phát triển khi niềm tin được củng cố trở lại, muốn làm được điều đó thì phải đảm bảo được tính minh bạch.