Nơi từng diễn ra “cơn sốt đất điên cuồng” 2 năm trước: Thị trường bất động sản đang diễn biến thế nào?

Nơi của những “chiêu trò” đẩy giá

Những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở thành phố lớn mà còn ở các thành phố vệ tinh như Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Tây), Vân Đồn (Quảng Ninh), Đồng Nai, Phú Quốc...và có lẽ “chiêu trò” tạo sốt đất được chú ý nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước) cách đây 2 năm.

Vốn là thị trường BĐS mới nổi tại khu vực phía Nam, Bình Phước được biết đến là địa phương có tiềm năng về phát triển khu công nghiệp; hạ tầng giao thông được quan tâm đầu tư những năm qua. Nơi đây cũng từng kéo theo các ông lớn bất động sản về đầu tư dự án, bên cạnh hoạt động phân lô bán nền trước đó.

Đây cũng là thị trường từng chứng kiến nhiều “chiêu trò” của các công ty môi giới và nhà đầu tư “cá mập”. Mới đây, tại huyện Đồng Phú, và trước đó là tại huyện Lộc Ninh liên tục xuất hiện các clip ghi lại cảnh hàng trăm người tụ tập ở các khu đất để “chốt cọc”. Nhiều tiếng hô lớn “lô này đã chốt” thể hiện đất ở khu vực đang “nóng sốt”. Tuy nhiên, trên thực tế đây lại là chiêu trò của một công ty bất động sản.

Không có gì đáng nói khi khung cảnh này diễn ra đúng thời điểm thị trường trầm lắng, cho thấy: Việc cố tình tạo sóng thị trường có lý do bên trong.

Bên cạnh đó, tại khu vực Đồng Xoài, nhiều môi giới BĐS cũng từng đưa nhà đầu tư “vào tròng” bằng chiêu thức tạo nóng sốt. Còn nhớ, vào khoảng cuối năm 2018, một chủ đầu tư bán dự án tại Đồng Xoài với khoảng 9-10 đợt mở bán. Mỗi lần mở bán, CĐT này cho các sàn vào “tạo sóng” bằng cách tại sự kiện mở bán, các sàn ùa nhau lên tranh suất cho khách của mình, tạo cảnh xô lấn, thậm chí dẫm đạp lên nhau để tranh suất.

Dù chỉ đến tham quan cho biết, nhưng nhiều khách hàng nhìn thấy cảnh tượng này đều rơi vào trạng thái “sốt ruột”, tưởng đất sốt thật. Dĩ nhiên, có không ít người trong số đó đã “xuống tiền” ngay tại sự kiện mặc dù chưa có ý định mua, hoặc chưa tìm hiểu kỹ.

Theo đánh giá của các chuyên gia, “chiêu thức” lâu lâu tạo sóng một lần của các công ty BĐS hay môi giới thường diễn ra thời điểm thị trường đón nhận thông tin về hạ tầng hoặc quy hoạch. Việc “sốt đất trên thông tin” dạng này đa phần là tự phát giữa các công ty BĐS/môi giới với nhau, diễn ra chóng vánh trước thềm thông tin mới về thị trường. Sau đó, sóng này lặng đi, nếu khó bán hàng, các công ty môi giới lại tiếp tục tạo đợt sóng mới cho đến khi bán được hết sản phẩm trong dự án.

Nhắc lại câu chuyện sốt đất tại Bình Phước, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam: “Sân bay Tec Nich tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế”.

Ông Khương phân tích, việc xây dựng sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh Bình Phước. Đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt, hơn nữa việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

Ngoài những thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường. Vì thế việc bùng nổ về giá chỉ vì một lý do như câu chuyện tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng.

Vẫn là một thị trường tiềm năng

Mặc dù câu chuyện cố tình “tạo sóng ảo” diễn ra tại Bình Phước khiến nhiều nhà đầu tư e ngại về tính thực tế khi “xuống tiền” tại khu vực này. Song nếu nhìn nhận khách quan, đây vẫn là một nơi tiềm năng nhờ những sự phát triển mạnh mẽ của các dự án cơ sở hạ tầng.

Sở hữu nhiều tiềm năng phát triển và phát huy hiệu quả, Bình Phước trở thành vùng "đất vàng" thu hút FDI. Trong 3 năm gần đây (2021-2023), tình hình thu hút đầu tư của tỉnh có nhiều bứt phá, trong đó với 146 dự án FDI, tổng vốn đầu tư đăng ký đạt gần 1,5 tỷ USD. Riêng năm 2023, tỉnh đã thu hút được 48 dự án với tổng số vốn cấp mới và tăng thêm là 824 triệu USD, tăng 32,4% về số dự án và gấp 5,3 lần về số vốn so với năm 2022, đạt 275% so với kế hoạch năm 2023. Lũy kế đến nay toàn tỉnh có 411 dự án FDI với tổng vốn đầu tư trên 4,2 tỷ USD. Trong quý I/2024, ghi nhận thu ngân sách của tỉnh đạt gần 2.900 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ năm 2023.

Nhằm gia tăng lợi thế, Bình Phước đang tiếp tục đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông. Theo đó, tỉnh cũng đã bàn thảo với Bình Dương về việc thực hiện dự án cao tốc TP Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một - Chơn Thành; làm việc với tỉnh Đắk Nông bàn lập dự án tuyến cao tốc Gia Nghĩa – Chơn Thành. Khi hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ sẽ tạo lực kết nối vùng và thu hút đầu tư.

Các chuyên gia dự đoán rằng, thị trường BĐS Việt Nam sẽ bắt đầu phục hồi từ quý 2 năm 2024 và sẽ tăng tốc vào năm 2025. Điều này được hỗ trợ bởi việc thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở mới, cũng như các chính sách hỗ trợ từ chính phủ, sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025. Các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng, sự phát triển của cơ sở hạ tầng giao thông và sự cải thiện môi trường đầu tư sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho ngành công nghiệp và công nghệ cao.

Thị trường BĐS Bình Phước được kỳ vọng sẽ nóng lên do kế hoạch xây dựng các khu công nghiệp đến năm 2030. Điều này sẽ thu hút đầu tư và tạo ra nhu cầu nhà ở do sự tăng trưởng của các khu công nghiệp mới. Tuy nhiên, thị trường cũng có thể sẽ tiếp tục đối mặt với thách thức cho đến cuối năm 2024, bao gồm hạn chế về tiếp cận vốn và các vấn đề pháp lý.

Luật Đất Đai 2024 tác động lên BĐS Bình Phước khi Luật đưa ra cách tiếp cận hiện đại hơn trong việc định giá đất, điều này có thể làm tăng giá đất do phản ánh chính xác hơn giá trị thị trường. Các quy định mới về thời hạn sử dụng đất và cách thức thanh toán tiền thuê đất sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và chiến lược phát triển dài hạn của các doanh nghiệp BĐS.

Những thay đổi trong Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo ra một môi trường đầu tư BĐS ổn định và minh bạch hơn tại Bình Phước, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường này. Các nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các thay đổi pháp lý để điều chỉnh chiến lược và tận dụng cơ hội từ những quy định mới. Do đó, nhà đầu tư nên theo dõi sát sao các diễn biến của thị trường và các chính sách mới để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.