Bất động sản 2024: Phân khúc nào không lo “ế”?

Năm bản lề cho chu kỳ mới

Từ trước đến nay, trường bất động sản có vai trò quan trọng trong “hệ sinh thái” kinh tế và liên quan trực tiếp đến nhiều ngành kinh tế. Thị trường đang có nhiều yếu tố tác động tích cực, mang đến kỳ vọng ổn định. Trong đó, việc Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua với nhiều quy định mới, đang được kỳ vọng tạo điều kiện để các chủ thể trên thị trường lấy lại niềm tin, chung tay thúc đẩy sự phục hồi, phát triển của thị trường bất động sản.

Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) có một số sửa đổi quan trọng, đơn cử như quy định cụ thể và bổ sung phương pháp xác định giá đất. Luật quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (bao gồm so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất và thặng dư). Kỳ vọng nguồn cung sẽ sớm được mở khóa, khi hơn 50% các dự án vướng mắc pháp lý đều đến từ khó khăn trong công tác xác định giá đất.

Luật cũng nhấn mạnh và quy định cụ thể hơn về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Việc này giúp việc tiếp cận quỹ đất trở nên công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp có nền tảng tài chính và năng lực triển khai tốt. Bên cạnh đó, việc gia hạn thời gian triển khai được thắt chặt sẽ giảm thiểu việc các chủ đầu tư gom đất ồ ạt nhưng chậm triển khai, lãng phí nguồn lực xã hội và mất cân bằng tài chính.

Ngoài ra, luật xác định rõ vai trò của các cấp quản lý và việc giải phòng mặt bằng dự án, bàn giao cho doanh nghiệp sau khi trúng thầu. Dù chi phí bồi thường có khả năng tăng lên nhưng kỳ vọng tương lai sẽ giảm thiểu các khiếu nại trong công tác thu hồi đất và đảm bảo đúng tiên độ giao đất triển khai dự án.

Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ khởi sắc rõ hơn từ cuối năm 2024 nhờ các yếu tố như: 3 dự luật liên quan trực tiếp đến bất động sản được thông qua; mặt bằng lãi suất đã giảm và kỳ vọng duy trì thấp, dư địa giảm lãi suất cho vay; niềm tin và thanh khoản dần cải thiện, tập trung ở phân khúc căn hộ;...

Theo đó, năm 2024 được coi là năm "bản lề" đối với thị trường bất động sản. Chính phủ đã và đang quyết tâm vực dậy thị trường với hàng loạt quyết sách, tạo tiền đề cực kỳ lớn để thúc đẩy sự phục hồi thị trường.

Bà Trang Bùi, Tổng giảm đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường bất động đang phát triển và trưởng thành hơn trước đây. Các bên tham gia thị trường từ nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, ngân hàng và các cơ quan quản lý của nhà nước đều tỉnh táo và thận trọng hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình.

“Chúng tôi hy vọng năm 2024 sẽ được biết đến với một năm cải cách, điều này tạo ra áp lực đáng kể đối với chính quyền địa phương có liên quan để đẩy nhanh quá trình phê duyệt cho sự phát triển mới, kỳ vọng quá trình này sẽ đạt được trong 6 tháng đầu năm. Chúng tôi cũng tin rằng hoạt động đầu tư bất động sản sẽ diễn ra, nhiều doanh nghiệp ngoại có tiềm lực tài chính mạnh đã tiến hành đánh giá và lên kế hoạch phát triển dài hạn tại Việt Nam”, bà Trang đánh giá.

Tìm phân khúc không lo “ế” trong năm 2024

Năm nay được coi là bước đệm cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản, do đó để đón đầu xu thế, chúng ta cần biết những phân khúc nào tiềm năng để có thể tìm kiếm những cơ hội đầu tư ngay từ thời điểm này.

Chung cư được dự báo sẽ “dẫn sóng”

Trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2023, theo báo cáo của PropertyGuru Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 82% và TP. Hồ Chí Minh tăng 56%. Savills Việt Nam tính toán rằng, từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023, giá căn hộ chung cư tăng 13% mỗi năm.

Mặc dù giá căn hộ chung cư đã tăng mạnh qua nhiều năm, nhưng theo nhiều chuyên gia, phân khúc này sẽ vẫn tiếp tục "nóng" trong năm 2024.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ chung cư nội đô vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu cao mà nguồn cung hạn chế. Đồng thời, các chi phí đầu vào như vật liệu, nhân công và giá đất đều tăng, ảnh hưởng tích cực vào giá chung cư.

Ngoài ra, một phần người tham gia đầu cơ, mua bán ở thị trường phụ đã đẩy giá nhà lên cao gấp nhiều lần khi đến tay người sử dụng cuối cùng.

Nhà đất trong ngõ cũng tích cực

Trở lại năm 2024, dự báo cho thấy một trong những phân khúc có thể tăng giá mạnh là nhà đất trong ngõ.

Tại Hà Nội, thị trường nhà đất trong ngõ cũng đang trở nên sôi động hơn khi lượng giao dịch tăng đột biến cùng mức giá cũng tăng so với năm trước đó

Theo một lãnh đạo của Savills, bất động sản liền thổ vẫn thu hút sự chú ý. Trong những năm gần đây, mặc dù thị trường có nhiều biến động, nhưng tỷ suất lợi nhuận của bất động sản liền thổ vẫn tăng cao, dao động từ 20 đến 25% mỗi năm. Đặc biệt tại một số dự án, khu vực giá thị trường bất động sản thứ cấp cũng ghi nhận sự tăng trưởng 40 - 50% mỗi năm.

Bất động sản liền thổ vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Điều này phù hợp với nhà đầu tư bất động sản có dòng tài chính ổn định, có khả năng đầu tư dài hạn.

Bất động sản công nghiệp có tiềm năng tăng trưởng

Bất chấp ảnh hưởng từ tình hình suy thoái kinh tế và biến động chính trị toàn cầu, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sự ổn định và phát triển.

Theo thông tin từ Hội Môi giới Bất động sản (VARS), giá thuê bất động sản công nghiệp năm 2023 đã tăng khoảng 20%, đặc biệt là tại miền Bắc có mức tăng giá cao nhất. Giá thuê trung bình tại khu vực này đạt 135 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 33% so với năm 2022. Ở miền Nam, giá thuê trung bình là 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều dự án khu công nghiệp mới đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và sẵn sàng triển khai các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung bất động sản khu công nghiệp đang tăng trưởng ở cả miền Bắc và miền Nam. Nhu cầu về bất động sản công nghiệp vẫn rất lớn.

Ngoài ra, việc quy hoạch nhiều tỉnh, thành trong giai đoạn 2021 - 2030 đã được thông qua giúp giải quyết một phần vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý cho các khu công nghiệp. Những yếu tố này dự kiến sẽ giúp thị trường bất động sản khu công nghiệp tiếp tục duy trì vị thế và tăng trưởng vào năm 2024.

Đáng chú ý, mặc dù được coi là phân khúc “vua” của thị trường bất động sản nhưng theo nhiều đánh giá phân khúc đất nền sẽ chưa thực sự tiềm năng trong năm 2024 này mà chỉ thích hợp cho đầu tư dài hạn. Thực tế, tuy đất nền vẫn thu hút sự quan tâm, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi sẽ gây khó khăn cho thị trường từ năm 2024. Dự báo nhu cầu đất nền sẽ giảm do lo ngại về pháp lý và giá đất nền cũng sẽ giảm, đặc biệt là đối với các lô đất lớn.