Giao dịch BĐS qua sàn: Vướng cho nhà đầu tư

Doanh nghiệp môi giới hưởng lợi

Trước tình trạng khách hàng còn non nớt kinh nghiệm luôn sập bẫy các hành vi lừa đảo khi giao dịch nhà đất gần đây, nhiều chuyên gia cho rằng cần đặt ra vấn đề xây dựng một cơ chế pháp luật rõ ràng nhằm bảo vệ khách hàng.

Đánh vào điểm yếu chưa có năng lực thẩm định, xác minh tính pháp lý của dự án BĐS, chất lượng sản phẩm… nhiều chủ dự án “ma” vẽ bánh hấp dẫn mời gọi khách hàng mau chóng xuống tiền. Có không ít trường hợp khách hàng bị lừa mất hàng tỷ đồng vì mỗi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, là kết quả tích lũy của cả đời người. Vì thế, ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, cần có những người có đầy đủ kiến thức và năng lực để đứng ra thẩm định, bảo vệ người dân và thanh lọc thị trường nhà đất khỏi các dự án chưa đủ tính pháp lý

Cũng theo ông Đính, các quy định mới yêu cầu các sàn phải là người đứng ra bảo vệ lợi ích cho khách hàng và kiểm soát, minh bạch thông tin, đồng thời cung cấp thông tin cho Nhà nước. Đồng thời, các giao dịch qua sàn cũng chống được việc rửa tiền và tránh hiện tượng trốn thuế.

Cũng theo đó, đây có thể là lúc chủ đầu tư hết cơ hội để vừa chủ động lừa khách hàng, vừa trốn thuế, vừa giúp các đối tượng rửa tiền, giấu thông tin nên tôi cho rằng đây là giải pháp khá đồng bộ.

Đồng tình với quan điểm này, ông Trần Khánh Quang - tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa - cho rằng không ít chủ đầu tư các dự án BĐS bán các sản phẩm trước khi bàn giao, chưa có pháp lý rõ ràng nên cần phải thông qua sàn để kiểm soát nên quy định này là phù hợp.

Tuy nhiên, khi tất cả việc mua bán đều qua sàn sẽ dẫn đến việc độc quyền bán sản phẩm. Nhiều ý kiến cho rằng liệu có ngăn chặn được các hành vi tiêu cực vừa qua hay thậm chí lại xuất hiện thêm nhiều biến tướng khác khi giao dịch qua sàn.

Đề xuất “Giao dịch bất động sản phải qua sàn” từng bị “bãi bỏ”

Không phải vấn đề mới, theo ông Lê Hoàng Châu, yêu cầu "bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch" trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, xét về thực tế quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các "sàn giao dịch" và không công bằng, không đảm bảo "quyền tự chủ kinh doanh" của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản.

Quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn là không cần thiết, bởi khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc thông qua sàn, song sản phẩm đó phải đủ điều kiện được đem ra kinh doanh.

Tại các quốc gia phát triển trên thế giới, mô hình sàn giao dịch này được lập ra nhưng không bắt buộc. Chỉ khi người dân phát sinh nhu cầu thì họ sẽ tìm đến để được hỗ trợ. Chẳng hạn, ở Mỹ, người làm môi giới bất động sản phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Hiện, tại Hoa Kỳ thì có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua văn phòng môi giới với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi là "Real estate Agent" hoặc cấp cao hơn là "Real estate Broker").

Tuy nhiên, ở nước ta, tuy đã có hơn 300.000 người hành nghề môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%), với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản. Phần lớn người môi giới còn lại đang hoạt động tự do kiểu "cò đất cò nhà" và các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều.

Trên phương diện chủ đầu tư, họ cũng phản đối quy định này với lý do không khả thi và làm tăng thêm gánh nặng chi phí, trong khi các doanh nghiệp (DN) môi giới lại ủng hộ với lý do nhằm giúp thị trường minh bạch, bảo vệ người mua.

Không vô lý khi cho rằng lực lượng môi giới bất động sản hiện nay chưa thực sự đủ năng lực, thiếu hụt lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có mã số. Vì lý do này, hàng loạt “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương" đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch "ảo", tạo "khan hiếm giả tạo", gây ra các cơn "sốt ảo giá đất, giá nhà" trên thị trường bất động sản.

Mặt khác, trên thực tế, theo Chủ tịch HoREA, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất "đìu hiu" trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Vì thế, chưa có nhiều động lực để ngành môi giới bất động sản chuyên nghiệp thực sự được quan tâm và đào tạo bài bản. Việc đề xuất quy định "bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch" sẽ là "phao cứu sinh", tạo lại lợi thế và "đặc quyền, đặc lợi" cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch mà nếu được thông qua sẽ có dấu hiệu của "lợi ích nhóm", đó là "nhóm các sàn giao dịch bất động sản" dẫn đến hệ quả là môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, không bình đẳng giữa các doanh nghiệp.

“Chưa kể, điều này cũng không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/CP về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch”, ông Châu khẳng định.