Giải pháp “hạ nhiệt” thị trường bất động sản

Khoảng cách giá nhà – thu nhập ngày càng giãn rộng

Theo thống kê, bất động sản đóng góp khoảng 10% GDP hằng năm. So với các nước phát triển, tỷ trọng này vẫn thấp, cho thấy thị trường còn dư địa tăng trưởng. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhà ở đang vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, nguồn cung hiện lệch pha nghiêm trọng: phần lớn là nhà cao cấp phục vụ đầu tư, trong khi phân khúc vừa túi tiền – nơi tập trung nhu cầu ở thực – lại khan hiếm. Ngay cả khu vực vùng ven, nơi từng được kỳ vọng là “phao cứu sinh” cho người mua nhà, nay cũng ghi nhận mức giá vượt xa thu nhập trung bình.

Khảo sát của VARS cho thấy, một căn hộ hai phòng ngủ giá khoảng 5 tỷ đồng, tương đương 8 năm thu nhập nếu người mua dành toàn bộ tiền lương; hoặc 25 năm nếu chỉ chi tối đa 1/3 thu nhập cho nhà ở – đúng khuyến nghị tài chính. Ngay cả nhà ở xã hội giá 1,5 tỷ đồng, hộ thu nhập 40 triệu đồng/tháng cũng phải tích cóp gần 10 năm mới mua nổi.

Thực tế này khiến khoảng cách giàu – nghèo về tài sản ngày càng bị “đóng khung”. Người đã có nhà hưởng lợi từ tăng giá, còn người chưa có nhà khó tiếp cận, phải thuê dài hạn và khó tích lũy tài sản. VARS cảnh báo đây là thách thức lớn với an sinh xã hội và chiến lược đô thị hóa bền vững.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – cho rằng giá nhà tăng mạnh không chỉ do chi phí đầu vào mà còn vì cơ cấu cung – cầu mất cân đối. “Nguồn cung nhà ở chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại nằm ở phân khúc trung bình. Việc thiếu sản phẩm vừa túi tiền khiến giá bị đẩy lên, kéo dài tình trạng tăng nóng”, ông nói.

Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý, chậm giải phóng mặt bằng và khó tiếp cận vốn khiến việc phát triển nhà giá thấp không dễ thực hiện. Một số dự án nhà ở xã hội dù đã được phê duyệt vẫn “đứng bánh” do thiếu nguồn vốn và thủ tục phức tạp.

Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, sức mua suy giảm, thị trường có nguy cơ hình thành bong bóng. TS Nguyễn Minh Phong nhận định: “Giá nhà leo thang trong khi thu nhập không tăng tương ứng là tín hiệu bất ổn. Nếu không kiểm soát, rủi ro bong bóng có thể lan sang hệ thống tài chính”.

Hệ lụy là khả năng an cư giảm, chi phí sinh hoạt đội lên, kéo theo bất bình đẳng tài sản và tâm lý tiêu dùng thận trọng – tác động tiêu cực đến tăng trưởng chung.

Giải pháp “hạ nhiệt” thị trường

Theo VARS, chìa khóa để ổn định thị trường nằm ở việc khơi thông nguồn cung hợp lý, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Khi nhu cầu thực được đáp ứng, thị trường sẽ tự điều tiết, giảm động cơ đầu cơ và đưa giá nhà về mức hợp lý.

Song song đó, cần siết chặt hoạt động đầu cơ, đánh thuế cao với giao dịch ngắn hạn, đồng thời hỗ trợ người mua nhà lần đầu thông qua chính sách tín dụng ưu đãi.

Ở tầm vĩ mô, hoàn thiện pháp lý là bước đi bắt buộc. Các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản cần được triển khai nhanh, đi kèm nâng cao năng lực xử lý thủ tục hành chính và giải phóng mặt bằng minh bạch. Điều này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào, tạo dư địa hạ giá bán.

Một hướng khác là đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh, hình thành quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và Quỹ nhà ở quốc gia sẽ tạo dòng vốn trung – dài hạn ổn định cho doanh nghiệp.

Cùng với đó, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, thay đổi tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”. Khi người dân có nhiều lựa chọn về nơi ở, áp lực mua nhà sẽ giảm, góp phần hạ nhiệt thị trường.

Một yếu tố nền tảng khác là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở thống nhất, minh bạch, giúp cơ quan quản lý và doanh nghiệp nắm rõ tình hình cung – cầu, phát hiện sớm biến động bất thường để can thiệp kịp thời.

Bất động sản vẫn là trụ cột quan trọng của nền kinh tế Việt Nam, nhưng để thị trường phát triển lành mạnh, việc “đạp phanh” đà tăng giá nhà cần được thực hiện bằng các giải pháp đồng bộ: phát triển nhà ở phù hợp thu nhập, hoàn thiện pháp lý, đa dạng vốn và gắn quy hoạch đô thị với hạ tầng giao thông. Khi cung – cầu được cân bằng, thị trường sẽ quay về giá trị thực, vừa thúc đẩy tăng trưởng, vừa đảm bảo quyền an cư cho người dân.