Giá nhà không giảm, mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn

Giá chưa điều chỉnh dù thanh khoản “èo uột”

Trong suốt giai đoạn 2023 – 2025, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, giảm đáng kể so với các năm trước. Tại Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án mở bán ghi nhận tốc độ hấp thụ chậm, trong khi đất nền ở nhiều tỉnh vùng ven rơi vào trạng thái trầm lắng. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp từ chủ đầu tư vẫn duy trì mức cao, thậm chí tăng thêm 5 – 10%/năm ở những dự án mới. Nguyên nhân chính là chi phí đầu vào (đất, vật liệu, lãi vay) đều tăng, cộng thêm nguồn cung hạn chế khiến các chủ đầu tư không có nhiều dư địa để giảm giá.

Một trong những lý do khiến giá nhà khó giảm là nguồn cung khan hiếm. Các thủ tục pháp lý phức tạp, thời gian phê duyệt kéo dài khiến nhiều dự án chậm ra hàng. Trong khi đó, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt trong nhóm khách hàng trẻ có nhu cầu an cư. Khoảng cách giữa cung và cầu khiến giá nhà gần như “neo” chặt, bất chấp thanh khoản chưa cải thiện.

Khác với thị trường chứng khoán hay vàng, bất động sản thường có độ trễ trong điều chỉnh giá. Chủ đầu tư ít khi giảm mạnh giá bán vì lo ngại ảnh hưởng uy tín dự án và dòng tiền từ khách hàng đã mua trước đó. Với nhà đầu tư cá nhân, nhiều người chọn “găm hàng” thay vì bán cắt lỗ, bởi họ tin rằng giá nhà về dài hạn chỉ tăng chứ khó giảm. Chính tâm lý này góp phần giữ mặt bằng giá cao.

Mặc dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt so với giai đoạn căng thẳng 2022 – 2023, nhưng dòng vốn giá rẻ chưa thực sự trở lại mạnh mẽ. Thế nhưng, nhiều người vẫn đặt kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường khi Chính phủ thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng và cải cách pháp lý. Niềm tin này khiến người bán không chịu giảm giá sâu, bởi kỳ vọng biên độ tăng giá sẽ rõ rệt hơn trong vài năm tới.

Theo các chuyên gia, việc giá nhà vẫn cao trong khi thanh khoản thấp có thể dẫn đến sự phân hóa mạnh mẽ. Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín sẽ vẫn giữ giá, thậm chí tăng thêm. Ngược lại, những sản phẩm xa trung tâm, thiếu hạ tầng hoặc bị thổi giá trong các cơn sốt trước đây có thể chịu áp lực giảm giá cục bộ khi nhà đầu tư không còn mặn mà.

Kỳ vọng thị trường phục hồi

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, với thanh khoản sụt giảm, doanh nghiệp đối mặt áp lực vốn và nguồn cung bị hạn chế. Tuy nhiên, nhiều tín hiệu mới đang thắp lên kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi trong thời gian tới. Những kỳ vọng này không chỉ đến từ chính sách vĩ mô mà còn từ sự chuyển động thực tế của thị trường và nhu cầu nhà ở lâu dài.

Chính phủ đang thúc đẩy mạnh mẽ cải cách thủ tục pháp lý và tháo gỡ vướng mắc cho dự án. Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…, được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch hóa quy trình, rút ngắn thời gian triển khai dự án. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng được nới lỏng hơn so với giai đoạn 2022 – 2023, với lãi suất cho vay mua nhà đã giảm về mức 9 – 10%/năm, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận vốn.

Trong khi đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2, sân bay quốc tế Long Thành… đang được đẩy nhanh tiến độ. Khi những dự án này dần hoàn thiện, không gian phát triển đô thị sẽ mở rộng, giá trị bất động sản ở cả trung tâm lẫn vùng ven sẽ được hưởng lợi. Đây là yếu tố nền tảng, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư và người mua để ở.