Thị trường bất động sản: Bức tranh nguồn cung sôi động, liệu cung có vượt cầu

Cuộc đua bán hàng

Từ tháng 7/2025 đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam đã tích cực đưa nguồn cung mới ra thị trường. So với cùng kỳ năm ngoái – khi thị trường còn khá trầm lắng – thì hiện tại đã ghi nhận sự chuyển mình rõ nét.

Tại TP.HCM, các dự án từng “án binh bất động” vì pháp lý nay đã quay lại đường đua. Đáng chú ý như Vạn Phúc Group giới thiệu dự án cao tầng đầu tiên tại khu đô thị Vạn Phúc City – phân khu căn hộ cao cấp Diamond Sky gồm 296 căn hộ và 7 shophouse, với giá dự kiến khoảng 130 triệu đồng/m2.

Nam Long cũng tạo bất ngờ khi công bố kế hoạch mở bán khoảng 800 căn hộ và nhà liên kế tại Mizuki Park 26ha (Bình Chánh) – một khu đô thị đã có hàng ngàn cư dân sinh sống ổn định, tạo nền tảng cho các giai đoạn tiếp theo.

Hay như Đất Xanh Group khởi động lại dự án The Privé tại quận 2 (TP.HCM cũ), quy mô hơn 3.000 căn hộ trên diện tích 6,7ha, giá khởi điểm từ 100 triệu đồng/m2. Đây là cột mốc quan trọng đánh dấu sự trở lại của doanh nghiệp sau thời gian dài gặp khó pháp lý.

Trong khi đó, tại phía Bắc, Hưng Yên trở thành tâm điểm phía đông Hà Nội, nhiều dự án liên tiếp ra mắt tạo nên “tổ hợp” nguồn cung khổng lồ. Đơn cử như CapitaLand Development khởi công khu thấp tầng The Fullton tại Vinhomes Ocean Park 3, tổng vốn 800 triệu USD. Sunshine Group đồng loạt ra mắt Sunshine Legend City ở Nghĩa Trụ gần 50 ha với 8.000 sản phẩm (song song với Sunshine Bay Retreat Vũng Tàu tại TP.HCM, vốn đầu tư tổng cộng hơn 3 tỷ USD).

Vaquarius Văn Giang - dự án 7,2 ha cũng chính thức công bố, gồm 285 căn thấp tầng và một tòa chung cư 22 tầng, vốn gần 1.000 tỷ đồng.

Trong phân khúc cao tầng, Masterise Homes khởi động Masteri Trinity Square tại Vinhomes Ocean Park 2, quy mô 8 ha với 9 tòa tháp 27 tầng, mang hàng nghìn căn hộ cao cấp ra thị trường.

Thị trường đối diện nỗi no “dư cung”

Có thể thấy, từ Bắc chí Nam, thị trường đang chứng kiến làn sóng nguồn cung đại đô thị, khu nghỉ dưỡng, tổ hợp cao tầng lẫn thấp tầng cùng lúc đổ bộ. Bức tranh rực rỡ này hứa hẹn định hình diện mạo đô thị mới, nhưng cũng khiến không ít chuyên gia lo ngại về nguy cơ dư cung và sức ép thanh khoản trong bối cảnh cầu thực còn hạn chế.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM, cảnh báo việc nhiều chủ đầu tư ồ ạt phát triển các dự án lớn dễ khiến thị trường cùng lúc tiếp nhận một lượng lớn nguồn cung, kéo theo rủi ro “bội thực” nhà ở, nhất là khi dòng sản phẩm ở các khu đô thị tích hợp thường có giá không thấp, không dễ tiếp cận.

Báo cáo của Savills cho thấy, trong quý II/2025, Hà Nội có khoảng 7.000 căn hộ được mở bán và 5.200 giao dịch thành công, đạt tỷ lệ hấp thụ 74%. Phân khúc thấp tầng có hơn 2.600 căn sơ cấp được tung ra thị trường và hơn 1.200 căn được tiêu thụ, tương ứng tỷ lệ 46%.

Giai đoạn 2021-2025, Hà Nội có 151.000 hộ gia đình mới hình thành, nhưng chỉ cung cấp khoảng 102.000 căn hộ và nhà thấp tầng, dẫn đến thiếu hụt gần 49.000 căn. Chính khoảng trống này là lực đỡ cho nhu cầu thật trong những năm qua.

Tuy nhiên, bước sang giai đoạn 2025-2027, nguồn cung dự kiến bùng nổ với 58.100 căn hộ từ 58 dự án chung cư và hơn 6.400 căn thấp tầng. Nếu sức mua không tăng kịp, thị trường dễ rơi vào trạng thái “bội thực" cục bộ, nơi dự án liên tục ra mắt nhưng thanh khoản suy yếu, giá buộc phải điều chỉnh và áp lực tồn kho tăng cao.

Nguy cơ dư cung trên thị trường địa ốc đang trở nên nghiêm trọng hơn khi đặt trong bối cảnh nhân khẩu học bất lợi: tổng tỷ suất sinh tại Việt Nam đã giảm xuống còn 1,91 con/phụ nữ - mức thấp nhất trong lịch sử.

Điều này càng đáng lo ngại khi trong 2 thập kỷ qua, xu hướng trì hoãn hôn nhân, chỉ sinh một con hoặc thậm chí không sinh con ngày càng phổ biến.

Ngoài các nguyên nhân như yếu tố cá nhân và văn hóa, Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng chi phí nhà ở ngày càng tăng là một trong những nguyên chính.

Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy rõ sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân. Năm 2014, giá căn hộ trung bình ở mức 1,75 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ đồng sau khi điều chỉnh lạm phát), đến năm 2025 đã vọt lên 5,3 tỷ đồng - cao hơn tới 2,7 tỷ đồng so với mức quy đổi của 2014.