Giá chung cư tăng nóng, người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận

Giá vượt 100 triệu đồng/m², phân khúc cao cấp áp đảo

Theo báo cáo thị trường mới công bố, hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE cho biết dự án chung cư mới trên 100 triệu đồng một m2 xuất hiện ngày càng nhiều tại hai đô thị lớn. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.300 căn, trong đó 20% số căn có giá trên 120 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Đây là quý ghi nhận mức cao kỷ lục về số lượng mở bán có giá trên trăm triệu đồng một m2.

Dự án giá cao liên tục ra mắt kéo mức chào bán sơ cấp tăng bình quân 16% theo quý và 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường chuyển nhượng, mặt bằng chung cư cũng tăng 19% theo năm, bình quân 58 triệu đồng một m2. Đà đi lên này chậm hơn so cùng kỳ 2024, nhưng đã vượt hai quý đầu năm nay.

Còn tại TP. HCM, trong quý 3/2025, nguồn cung sơ cấp tăng 143% so với quý trước và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước. Hơn 75% nguồn cung mới tập trung tại khu đông, TP. HCM (cũ).

Tính đến quý 3/2025, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP. HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Từ đó đẩy giá thị trường thứ cấp lên trung bình 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Số căn bán được trong quý 3 tại TP. HCM (cũ) đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%).

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP HCM cho rằng, với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực gần như không còn cơ hội tiếp cận thị trường. Giao dịch chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ. Khi dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, nguy cơ hình thành bong bóng giá là rất rõ.”

Ông Kiệt cho rằng việc giá tăng nhanh trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm là tín hiệu đáng lo. Tại TP HCM, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm mạnh so với 90% quý trước. Một thị trường bất động sản khỏe mạnh, theo ông, “phải đảm bảo cân đối giữa giá bán, thu nhập và khả năng hấp thụ”.

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu VARS IRE, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng. Căn hộ cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất, chỉ xuất hiện lác đác ở một vài dự án nhà ở xã hội.

Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM, nơi có nhu cầu nhà ở cao nhất căn hộ thương mại giá bình dân đã “biến mất” trong nhiều năm. Sự lệch pha giữa cung và cầu chính là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá bán tăng cao. Bởi lẽ, không chỉ trong bất động sản mà ở bất kỳ loại hàng hóa nào khác, khi cầu vượt quá cung thì việc giá bị đẩy lên là điều dễ hiểu.

Nhà ở xã hội  kỳ vọng “hạ nhiệt” thị trường

Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, cả nước đang triển khai 54.352 căn nhà ở xã hội, đã hoàn thành 43.681 căn, dự kiến cuối năm đạt 82.926 căn, tương đương 43% kế hoạch cả năm. Tuy nhiên, tiến độ vẫn chậm, khi phần lớn dự án dồn vào quý cuối năm. Hiện chỉ có 4 địa phương hoàn thành trên 50% chỉ tiêu gồm Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nghệ An và Lào Cai.

Nhằm thúc đẩy phân khúc này, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Những điểm mới đáng chú ý gồm: Mở rộng điều kiện thu nhập để được mua/thuê nhà ở xã hội. Giảm lãi suất cho vay ưu đãi từ 6,6% xuống 5,4%/năm. Bắt buộc các chủ đầu tư dự án thương mại phải nộp hoặc dành 20% quỹ đất trong cùng dự án để xây nhà ở xã hội.

Các chuyên gia nhận định, những chính sách mới này thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc coi phát triển nhà ở xã hội là chiến lược trọng tâm, không chỉ nhằm đảm bảo an sinh mà còn để làm “mềm” thị trường, khôi phục cân bằng cung – cầu thực và giảm sức ép tăng giá.