Đất nền sắp bước vào chu kỳ tăng giá, nhà đầu tư có nên cân nhắc “xuống tiền”?

“Cá mập” bắt đầu đi săn đất nền

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn về thị trường bất động sản quý I, mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I năm nay đã tăng lên mức 48%.

Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 - 2 lần so với quý I/2023.

Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền cũng cải thiện. So với quý I/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng từ 13-25%. Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3%, nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn - nhận định, sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào Tháng 3 (sau Tết âm lịch)​, nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với đầu năm 2023. Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025.

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng”, ông Tuấn chia sẻ.

Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cũng cho biết, từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư "cá mập" đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá cũng sẽ tăng.

Như vậy, sau các đợt sốt cục bộ do tác động của đại dịch COVID-19 khiến đất nền rơi vào trầm lắng kéo dài thì đến nay, thị trường phân khúc này đã bắt đầu có dấu hiệu "rã băng".

Chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của PropertyGuru Việt Nam nửa đầu năm 2024 cũng cho thấy, trong 1.000 người tham gia khảo sát, có 65% số người cho biết tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số 65% này, khoảng 1/3 số người quan tâm tới đất nền.

Trong đó, sản phẩm đất nền có mức giá dưới 2 tỉ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; giá 2 - 4 tỉ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4 - 6 tỉ đồng chiếm 10%. Hai khoảng giá còn lại 6 - 10 tỉ đồng và trên 15 tỉ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.

Một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, khoảng gần 2 tháng trở lại đây, anh liên tục về ven đô tìm mua những mảnh đất nền có giá tốt với mục tiêu sẽ chốt lãi sau 3 - 5 năm. Theo anh, hiện nay người đi mua đất đã nhiều hơn trước nên việc tìm kiếm những mảnh đất có vị trí tốt, giá hợp lý cũng khó hơn.

“Cuối năm ngoái, lãi suất tiền gửi xuống thấp tôi đã rút hết tiền để tìm kênh đầu tư khác. Nhìn sang giá vàng thì liên tục tăng nóng nên bỏ tiền cũng khó kiếm lời. Do đó, dù thị trường bất động sản chưa thực sự khởi sắc nhưng tôi vẫn chọn mua đất, bởi mục tiêu nắm giữ dài hạn. Trước đó tôi đã mua được 3 mảnh đất, hiện nay với tài chính 6 - 7 tỷ đồng tôi dự kiến sẽ mua thêm 2 mảnh có pháp lý rõ ràng, vị trí giao thông thuận tiện”, nhà đầu tư này nói.

Nhà đầu tư cân nhắc xuống tiền?

Ngay từ thời điểm sau Tết Nguyên đán 2024, động thái nhà đầu tư săn đất nền đã bắt đầu xuất hiện.

Một môi giới nhà đất ở Hà Nội cho biết, ngay từ đầu năm, nhiều khách đã nhắn tin hỏi anh mua đất. Họ chủ yếu quan tâm đến những lô đất nền có giá vừa phải, đầy đủ pháp lý với kỳ vọng sẽ tăng giá nhanh trong thời gian tới.

Cũng theo anh, giá đất nền tại hầu hết các nơi đều có xu hướng giảm nhiệt, tuy nhiên hiện giờ không còn giảm giá sâu hay bán cắt lỗ như thời điểm trước. Khách hàng không chỉ dừng lại ở việc hỏi thăm hay chờ đợi thêm nữa, mà hiện giờ đã có nhiều khách hàng sẵn sàng xuống tiền.

“Nhiều hôm tôi vừa dẫn khách xem buổi sáng, khi người mua còn đang phân vân suy nghĩ trước khi xuống tiền thì buổi chiều chủ đất gọi lại thông báo đã giao dịch thành công cho người mua khác”, môi giới này chia sẻ.

Một nhà đầu tư nhà đất tại Bắc Ninh cũng chia sẻ, anh vẫn đang tìm kiếm những bất động sản tốt để xuống tiền. Theo nhà đầu tư này, thị trường khó khăn là cơ hội để các nhà đầu tư có thể mua được những sản phẩm giá hợp lý.

Hơn nữa, mục đích chính khi mua sản phẩm này là để tích lũy cho tương lai, nếu được giá thì mới bán, không thì cứ để cho thuê.

Đặc biệt, thời gian tới khi việc phân lô bán nền bị siết, các sản phẩn đất nền hiện hữu sẽ không có nhiều và khả năng tăng giá rất cao.

"Đất nền hiện nay cũng đã giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm đỉnh cơn sốt và chưa có dấu hiệu tăng trở lại. Vì vậy, tôi vẫn đang đi tìm mua những lô đất giá hời để đầu tư", nhà đầu tư này chia sẻ.

Ở góc độ chuyên gia trong ngành, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu “vượt đáy".

 “Đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình “săn” đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau”, ông Đính nói thêm.