Đất nền phía Nam “ảm đạm” suốt cả năm 2023

Sức cầu yếu, thanh khoản sụt giảm

Vốn được xem là phân khúc “chiếm sóng” thị trường, thế nhưng đất nền lại rơi vào tình cảnh ảm đạm suốt 1 năm qua. Hầu hết khu vực diễn ra tình trạng sốt đất giai đoạn 2021-2022 đến thời điểm hiện tại đều ghi nhận có sự cắt lỗ, giảm giá sâu.

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận tháng 11/2023 được DKRA Group công bố cũng đã cho thấy một màu sắc ảm đạm của phân khúc đất nền khu vực phía Nam.

Cụ thể, nguồn cung mới trong tháng vẫn ở mức thấp khi ghi nhận mức giảm lần lượt là 84% và 43% so với cùng kỳ năm trước và tháng trước. Trong đó, nguồn cung mới tập trung tại khu vực Bình Dương, các tỉnh thành còn lại không ghi nhận nguồn cung mới.

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Còn thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, mức giảm tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý,… thanh khoản thị trường vẫn ở mức trung bình.

DKRA cho biết, sức cầu xuống mức cực thấp, lượng giao dịch phát sinh khiêm tốn, cao điểm nhất cũng chỉ bán được tối đa 40% rổ hàng.

Xét trên từng quý, 3 tháng đầu năm 2023, toàn khu vực phía Nam có 385 nền đất chào bán mới, tiêu thụ được vỏn vẹn 78 nền. Quý II, nguồn cung có cải thiện với khoảng 867 nền bán, tiêu thụ được 378 nền, tương đương 40%. Đây là giai đoạn thanh khoản đất nền tích cực nhất trong cả năm vì sang quý III, chỉ còn 271 nền mở bán và bán được 68 nền, sức mua giảm 89%.

Hai tháng cuối năm, thị trường có thêm 318 nền bán mới, 88 nền được tiêu thụ. Lũy tiến 11 tháng năm nay, có khoảng 694 nền đất bán ra, chỉ bằng 15% so với lượng tiêu thụ cùng kỳ 2022.

Trong khi đó, theo số liệu khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trường đất nền phía Nam vẫn đang trong tình cảnh ảm đạm, đặc biệt tại TP HCM ghi nhận mức giảm bình quân của sản phẩm đất nền toàn thị trường ở mức 2 con số (khoảng 10%). Trong đó, một số địa bàn giảm giá sâu như TP. Thủ Đức giảm 30-40%; các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ... giảm 30-50%. Các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Phước, Long An... ghi nhận giá bán đất nền khu dân cư giảm 25-30%, trong dự án giảm 5-10%...

Bên cạnh đó, dữ liệu của Batdongsan cũng cho biết 9 tháng đầu năm nay, giá rao bán đất nền trung bình giảm 26% so với cuối năm ngoái. Một số khu vực như huyện Bàu Bàng, Bến Lức, Bến Cát (Bình Dương), Chơn Thành, Bình Long (Đồng Nai), có lúc giá giảm mạnh tới hơn 30-40%. Các tỉnh Tây Nguyên như Lâm Đồng, Đăk Lăk, Gia Lai tình trạng cắt lỗ đất nền từ 30-50% với các lô đất nông nghiệp, đất rừng diện tích lớn diễn ra phổ biến.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhìn nhận, thị trường đất nền giai đoạn 2021-2022 xảy ra nhiều đợt sốt nóng, nguyên nhân chính là do sự buông lỏng quản lý của chính quyền các địa phương.

“Nhìn nhận một cách khách quan, việc sốt đất xảy ra là do chính quyền không kiểm soát việc phân lô, tách thửa bất hợp pháp, bao gồm cả việc phân lô, tách thửa với đất nông nghiệp, đất trồng cây mà không phải đất ở, đặc biệt tại các khu vực ven đô thị và hậu quả là thị trường rơi vào tình cảnh hỗn loạn chỉ sau một thời gian ngắn. Với việc kiểm soát chặt chẽ hơn từ cơ quan chức năng, đến nay, thị trường đất nền đã hạ nhiệt, không còn hiện tượng sốt giá”, chủ tịch HoREA đánh giá.

Năm 2024 liệu có còn “gian nan”?

Nhìn lại khoảng thời điểm từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, thanh khoản và giá bán cũng dần sụt giảm mạnh. Đặc biệt là phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền.

Thực tế, thời gian qua thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu khởi sắc hơn, theo đó một số khu vực, đất nền đã có mức thanh khoản tốt hơn.

Mặc dù những dấu hiệu tích cực là có nhưng nhiều chuyên gia vẫn đánh giá, đất nền còn gian nan trong năm 2024, khi tâm lý đầu tư vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực. Theo ông Tuấn, tín dụng năm sau dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai dự kiến đến cuối 2024 mới được thông qua và mất một thời gian để đi vào thực tế.

Để trả lời cho câu hỏi đâu là thời điểm để đất nền phục hồi trở lại, Batdongsan.com.vn đã có một cuộc khảo sát với 1.000 môi giới bất động sản, kết quả cho thấy: 25% nhà môi giới nhận định phải đến quý IV/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý III/2024 và 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều sẽ là quý II/2024.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc trang Batdongsan.com.vn cho biết, với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố. Xét về tăng trưởng kinh tế, dự báo đến 2024 kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất năm 2021.

“Đây vẫn chưa phải thời điểm phù hợp để đại đa số người dân sử dụng đòn bẩy đầu tư đất nền. Quan trọng hơn, nếu đầu tư hãy nghĩ đến một bài toán dài hơi trong khoảng 5 năm để có được góc nhìn và những kỳ vọng phù hợp, tránh tình trạng mua tháng này rồi kỳ vọng 3 – 6 tháng sau mảnh đất đó tăng giá”, ông Quốc Anh khuyến nghị.