Bất động sản 2025: Nguồn cung ngày tăng

Nguồn cung tăng, nhưng không dành cho số đông

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận sự đa dạng hơn về mặt địa lý nguồn cung. Các dự án không còn bó hẹp ở lõi đô thị mà mở rộng ra vùng ven, nơi có quỹ đất dồi dào và chi phí phát triển thấp hơn.

Cụ thể, trong quý III/2025, miền Bắc chiếm 49% nguồn cung mở bán, miền Nam đạt 27%, còn miền Trung vươn lên 23% – mức tăng đáng chú ý so với các năm trước. Tuy vậy, sự cải thiện về số lượng lại không song hành với sự cân đối về cơ cấu sản phẩm.

Phân khúc trung cấp và bình dân – vốn là “xương sống” của thị trường và đáp ứng nhu cầu của đại đa số người mua – gần như vắng bóng. Trong 9 tháng đầu năm 2025, nhóm này chỉ chiếm khoảng 6% tổng nguồn cung, chủ yếu đến từ một số dự án nhà ở xã hội. Thực tế người dân phải xếp hàng từ đêm để lấy suất mua nhà cho thấy sự thiếu hụt nghiêm trọng của phân khúc này.

Ngược lại, thị trường tiếp tục chứng kiến sự bành trướng của phân khúc cao cấp và hạng sang, nơi các tập đoàn lớn nắm vai trò chi phối. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã lên tới 86 triệu đồng/m². Theo One Housing, 62% nguồn cung đến từ phân khúc cao cấp và 38% thuộc hạng sang.

Đáng chú ý, chỉ 5 chủ đầu tư gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group đã chiếm tới 74% lượng căn hộ mở bán tại Thủ đô. Tại TP.HCM, tình trạng tương tự diễn ra khi Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes nắm giữ hơn 80% nguồn cung mới, với sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp.

Nếu nhìn rộng ra toàn thị trường, mức độ tập trung còn rõ rệt hơn. VARS cho biết trong 9 tháng năm 2025, các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Masterise, MIK, Sun Group, Phát Đạt, Hoàng Huy chiếm tới 64% tổng nguồn cung. Riêng quý III, nhóm này vẫn sở hữu hơn 54% lượng hàng mở bán – tỷ lệ cho thấy vai trò dẫn dắt gần như tuyệt đối.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường ngày càng phụ thuộc vào chiến lược sản phẩm, tiến độ triển khai và mặt bằng giá của một số ít tập đoàn có tiềm lực tài chính mạnh.

Vì sao thị trường “lệch pha”?

Theo giới phân tích, nguyên nhân sâu xa của xu hướng này đến từ những thay đổi về pháp lý và chính sách tín dụng trong 3–5 năm gần đây. Thủ tục đầu tư dự án ngày càng phức tạp, yêu cầu cao hơn về vốn chủ sở hữu, năng lực tài chính và quỹ đất sạch.

Trong bối cảnh dòng tiền bị kiểm soát chặt, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ không đủ sức “chạy đường dài”: khó tiếp cận tín dụng, không đủ nguồn lực tích lũy đất đai, hoặc không thể gánh chi phí pháp lý kéo dài. Ngược lại, các tập đoàn lớn lại tận dụng được lợi thế hệ sinh thái tài chính khép kín, quan hệ ngân hàng chặt chẽ và khả năng thực hiện các thương vụ M&A quy mô lớn.

Chuyên gia kinh tế Trần Khánh Quang cho rằng việc các tập đoàn lớn áp đảo nguồn cung là hệ quả tất yếu của cơ chế thị trường trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt. Ở góc độ tích cực, điều này giúp hạn chế rủi ro đổ vỡ, đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án, đồng thời tạo ra những khu đô thị quy mô lớn với hạ tầng đồng bộ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Tuy nhiên, mặt trái cũng rất rõ ràng. Khi quyền lực thị trường tập trung vào một nhóm nhỏ, các chủ đầu tư có xu hướng ưu tiên phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận. Hệ quả là nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân bị bỏ ngỏ, còn giá nhà tiếp tục neo ở mức cao.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cảnh báo, sự tập trung quá mức sẽ làm suy giảm cạnh tranh lành mạnh. Doanh nghiệp nhỏ bị đào thải, thị trường mất đi sự đa dạng cần thiết, còn người mua nhà và nhà đầu tư rơi vào thế bị động trước chiến lược của các “ông lớn”.