Cơ hội mua bất động sản “giá hời” của nhà đầu tư đã hết?

Cơ hội đã qua?

Những năm gần đây thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào tình trạng bế tắc, nhất là phân khúc đất nền. Tâm lý các nhà đầu tư trở nên e ngại khi “xuống tay" với những lô đất vì khó thanh khoản. Tuy nhiên, hiện tại thị trường BĐS đã dần khởi sắc, kéo theo phân khúc đất nền bắt đầu tăng giá trở lại, liệu có còn cơ hội cho nhà đầu tư mua BĐS “rẻ" như những năm gần đây?

Nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Mức giá giao dịch thành công đất nền giảm 20-30% so với đỉnh sốt nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023 giá đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20% (theo VARS).

Có thể thấy, hiện nay giá đất tại một số khu vực đã bắt đầu tăng lên, như vậy những nhà đầu tư trước kia còn chờ đợi đã bỏ lỡ cơ hội mua giá tốt nhất. Song cơ hội để nhà đầu tư mua giá hời để sẵn sàng cho chu kỳ mới vẫn chưa phải khép lại.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nửa đầu năm là cơ hội “có một không hai”, giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư có kinh nghiệm, nhà đầu tư chuyên nghiệp gom được hàng tốt, đầu tư dài hơi trong vòng 3-5 năm sẽ đem lại lợi nhuận cao.

“Từ quý III/2024, thị trường sẽ bắt đầu đi lên, khi đó cơ hội mua được bất động sản giá tốt ở đáy sẽ rất ít, thậm chí gần như không còn. Do đó, hai quý đầu năm 2024 là “chân sóng cuối” trong chu kỳ tăng giảm 10 năm của bất động sản để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội xuống tiền”, ông Đính dự báo.

"Đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình “săn” đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau.

Dự báo, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp”, ông Đính nói thêm.

Theo lời một môi giới nhà đất ở Hà Nội cho biết, ngay từ đầu năm, nhiều khách đã nhắn tin hỏi anh mua đất. Họ chủ yếu quan tâm đến những lô đất nền có giá vừa phải, đầy đủ pháp lý với kỳ vọng sẽ tăng giá nhanh trong thời gian tới.

Cũng theo người này, giá đất nền tại hầu hết các nơi đều có xu hướng giảm nhiệt, tuy nhiên hiện giờ không còn giảm giá sâu hay bán cắt lỗ như thời điểm trước. Khách hàng không chỉ dừng lại ở việc hỏi thăm hay chờ đợi thêm nữa, mà hiện giờ đã có nhiều khách hàng sẵn sàng xuống tiền.

“Nhiều hôm tôi vừa dẫn khách xem buổi sáng, khi người mua còn đang phân vân suy nghĩ trước khi xuống tiền thì buổi chiều chủ đất gọi lại thông báo đã giao dịch thành công cho người mua khác”, môi giới này chia sẻ.

Giá bất động sản sẽ tăng?

Dữ liệu nghiên cứu của VARS chỉ ra, 70% chủ đầu tư có sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã sẵn sàng bung hàng. Ngay từ cuối quý I năm nay, các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng loạt dự án, các hoạt động khởi công, "làm mới hàng cũ" diễn ra rầm rộ với quy mô ngày càng lớn...

Thống kê cũng cho thấy trong quý I vừa qua, phân khúc nhà ở đón nhận khoảng 20.541 sản phẩm được chào bán. Trong đó có hơn 4.300 sản phẩm từ các dự án mở bán mới hoàn toàn. Giao dịch trong phân khúc này tăng, với 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận hơn 3.000 căn mới với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn khẳng định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai là về phương pháp định giá mới. Trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện cụ thể. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba là Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực.

Từ ba điểm trên, ông Lê Bảo Long dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.