Chuyên gia khuyến cáo gì cho người mua, thuê nhà chung cư mini

Nhiều nguy cơ

Tuy nhiên, hiện nay nhiều chung cư mini được xây dựng trong những ngõ ngách nhỏ, chủ đầu tư tận dụng xây dựng tối đa quỹ đất, không làm lối thoát hiểm, cơ cở vật chất phòng cháy chữa cháy tạm bợ. Một số cư dân cũng chưa lường được hết những nguy cơ cháy nổ, thậm chí còn sử dụng các loại bếp thô sơ như bếp than hay thậm chí đưa bếp nướng ra hành lang… nên vấn đề PCCC ở chung cư mini khá quan ngại.

Theo Kiến trúc sư Đoàn Tú (Công ty Kiến trúc Tây Hồ), chung cư mini có ưu điểm là được xây dựng theo mô hình khép kín với đầy đủ nội thất cơ bản, giúp người mua có thể dọn vào ở ngay. Tuy nhiên, các chung cư mini chủ yếu xây dựng nằm sâu trong ngõ ngách, với quy mô từ 5 - 10 tầng, hoặc “mọc” xen kẽ trong các khu dân cư đông đúc, chủ yếu do tư nhân, doanh nghiệp tự đầu tư. Khi xây dựng chung cư mini, vì lợi nhuận nên chủ đầu tư đều cố gắng tận dụng tối đa quỹ đất và “quên” làm lối thoát hiểm thứ 2, cầu thang thì nhỏ hẹp, ban công quây “chuồng cọp” hàn cứng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư khi xây dựng đều đưa ra lý do ban đầu là nhà ở nên khi xin phép xây dựng chỉ thiết kế cho một gia đình sử dụng. Sau đó, họ “biến hóa” mục đích sử dụng cho thuê hoặc bán căn hộ. Hệ thống điện trong ngôi nhà khó đáp ứng được nhu cầu của đông người sinh hoạt. Trong khi cơ sở vật chất về phòng cháy, chữa cháy của một số chung cư mini chỉ mang tính “hình thức”, không thẩm duyệt, nghiệm thu nên tiềm ẩn nguy cơ cháy, nổ cao.

Mặt khác, sinh sống tại chung cư mini, do không có đơn vị quản lý tòa nhà giám sát kỹ càng, bảo vệ không được đào tạo bài bản, hệ thống camera an ninh sơ sài nên nguy cơ kẻ xấu lợi dụng để xâm nhập, trộm cắp tài sản cũng rất cao. 

Thậm chí, không ít kiến trúc sư cho rằng, chung cư mini phát triển nhanh sẽ làm cho thiết kế quy hoạch bị phá vỡ, đi ngược với quy hoạch xây dựng của thành phố.

Rủi ro pháp lý

Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ và chia tách sổ đỏ, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý.

Luật sư luật sư Hoàng Tùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa (Đoàn luật sư TP Hà Nội), các dự án chung cư mini không bảo đảm các yếu tố về thiết kế, mật độ, phòng cháy, chữa cháy nên chung cư mini khó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Do đó, dẫn đến việc giao dịch mua bán, sang nhượng, thế chấp… cũng trở nên khó khăn vì phải dùng chung sổ đỏ của tòa nhà, tiềm ẩn nhiều tranh chấp, rủi ro về pháp lý.

Theo Luật sư Hoàng Tùng, khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/CP quy định: “Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Trên thực tế, rất ít chung cư mini đáp ứng được các tiêu chí trên nên người mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền mua chung cư mini, kẻo “tiền mất, tật mang".

PGS.TS. Trần Chủng, Trưởng ban chất lượng – Tổng hội xây dựng Việt Nam cho rằng, bất kỳ công trình nào không thoả mãn về các điều kiện chất lượng, an toàn cho người dân, các cơ quan chức năng đều phải có trách nhiệm kiểm tra, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cho đúng. Ví dụ chưa có lối thoát hiểm thì phải bố trí lối thoát hiểm. Chưa có hệ thống báo cháy thì phải bổ sung hệ thống báo cháy. Nếu ngõ ngạch chật hẹp khiến xe cứu hoả khó vào thì phải đưa ra các phương án chữa cháy tại chỗ, có bình chữa cháy ở các tầng… Các cơ quan chuyên môn phải vào cuộc để cùng tháo gỡ và tuyệt đối không thể bỏ mặc người dân

PGS.TS. Trần Chủng cho rằng, việc khắc phục những bất cập, đảm bảo an toàn cho người cần được sự phối hợp từ cả 3 phía: Cơ quan chức năng, chủ đầu tư và chính bản thân người dân.

Về phía cơ quan quản lý, chuyên gia này cho rằng: Đừng để chung cư phát triển một cách ồ ạt mà thiếu quản lý giám sát. Cần phải kiểm soát từ khâu cấp phép, điều kiện cấp phép. Kiên quyết “chặt chẽ” ngay từ đầu, nếu không đảm bảo chất lượng thì không đưa phép đưa vào sử dụng. Đồng thời nếu chủ đầu tư không thực hiện thì phải có chế tài xử lý nghiêm.

Bên cạnh việc yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về PCCC thì theo ông Chủng, các cơ quan chức năng cần đẩy mạnh tuyên truyền vận động để cho bà con cư dân nâng cao ý thức “phòng cháy hơn chữa cháy”.