“Choáng” với giá chung cư tại TP HCM: Có căn lên đến 500 triệu đồng/m2?

Giá chung cư liên tục “phá đỉnh”

So với Hà Nội thì chung cư tại TP HCM có chút chậm nhịp hơn song cũng chuẩn bị bước vào giai đoạn phục hồi.

Báo cáo của OneHousing cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2024, TP.HCM ghi nhận nguồn cung chung cư mới tăng 132.5% so với quý trước. Và giai đoạn 2024 - 2025, thị trường TP.HCM dự kiến hồi phục với nguồn cung 8.000 - 10.000 căn/ năm.  Trong đó, phân khúc hạng sang đang dẫn dắt  thị trường căn hộ TP.HCM trong nửa đầu năm 2024 khi chiếm 54% nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2024 với những dự án mở bán mới chủ yếu tại khu Đông.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường TP.HCM quý 2/2024 đạt mức kỷ lục 76,7 triệu đồng/m2, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Dù giá neo cao nhưng lượng tiêu thụ quý 2/2024 vẫn tăng 7,3% so với cùng kỳ 2023 - đạt 1.600 căn, cao hơn nguồn cung mở mới (1.200 căn), trong đó lượng tiêu thụ của phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm 80%.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing nhìn nhận, việc các chỉ số kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt cũng như 3 Luật Bất động sản (sửa đổi) sớm được ban hành là nền móng giúp thị trường căn hộ tại Hà Nội & HCM tiếp tục tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024 và các năm tiếp theo. 

Đối với thị trường Hà Nội, các tín hiệu trong quý 2 thể hiện thị trường chung cư đã hồi phục mạnh mẽ sau 5 quý tăng liên tiếp và thị trường bắt đầu bước giai đoạn tăng trưởng mới. Trong khi đó, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ bắt đầu giai đoạn phục hồi trong 2024-2025, khi các vấn đề pháp lý dự án dần được tháo gỡ và nguồn cung căn hộ mở mới sẽ cao hơn giai đoạn năm 2023. Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ mở mới ở cả 2 thị trường. Các đại đô thị được quy hoạch bài bản và các chủ đầu tư uy tín với tiềm lực tài chính mạnh sẽ có cơ hội chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới. 

Trước đó, ông Võ Hồng Thắng - giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của DKRA Group cho biết, đơn vị này vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 2-2024.

Theo đó, đối với phân khúc căn hộ chung cư, DKRA ghi nhận có một dự án tại quận 1 có giá bán các căn hộ từ 24 - 68 tỉ đồng/căn, diện tích từ 62 - 139m2/căn với số phòng ngủ từ 1 đến 3 phòng. Trong đó, có một căn 3 phòng ngủ được chào bán với giá hơn 68 tỉ đồng, tương đương 495 triệu đồng/m2.

Lý giải về các mức giá cao chót vót trên, ông Thắng cho hay đối với dự án chung cư, dự án đã bàn giao cho cư dân, thậm chí đã cấp sổ hồng nhưng chủ đầu tư vẫn còn có các căn hộ để bán thời điểm này chứng tỏ họ đã xác lập chiến lược không thể bán nhanh và hướng đến các khách hàng mục tiêu.

Theo ông Thắng, mặc dù thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước vẫn còn khó khăn, song vẫn có một bộ phận nhỏ khách hàng chấp nhận mua các căn hộ, biệt thự giá cao dù tiến độ bán hàng không nhanh bởi các dự án này đã mở bán cả năm qua.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, chung cư, thời gian này giá tăng liên tục với mức trung bình 15-20% mỗi năm. Ở phân khúc căn hộ bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25-35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã lên 40-60 triệu đồng.

Mỗi m2 căn hộ trung cấp năm 2015 giá khoảng 35-50 triệu đồng, đến năm 2023 lên 50-70 triệu đồng, căn hộ cao cấp tăng từ 50 triệu đồng mỗi m2 lên 70-100 triệu đồng.

Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất, mỗi m2 dao động 80-200 triệu đồng năm ngoái, còn ở ngoại ô có giá thấp hơn, từ 30-60 triệu đồng.

Vị trí ven trung tâm giá năm 2015 từ 20-50 triệu đồng mỗi m2 thì năm ngoái lên 40-100 triệu. Khu vực phía Đông có tốc độ tăng giá cao nhất do quy hoạch và phát triển hạ tầng; còn phía Nam và Tây giá ổn định hơn.

Giá sẽ còn tiếp tục tăng?

Theo báo cáo của Cục Thống kê TP.HCM, thị trường bất động sản đã bước qua thời kỳ trầm lắng khi các chính sách có liên quan phát huy được hiệu quả, lãi suất cho vay giảm, khả năng tiếp cận nguồn vốn của người dân và doanh nghiệp tăng lên. Tính đến ngày 20/06/2024, số lượng doanh nghiệp được Thành phố cấp phép kinh doanh bất động sản là 570 đơn vị, giảm hơn 17%, trong khi vốn đăng ký đạt 27.851 tỷ đồng, tăng hơn 4% so với cùng kì.

Cũng theo Cục Thống kê TP.HCM, mặc dù trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM không có dự án bất động sản mới nào được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng một số dự án mới đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Cùng với các dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, một số dự án cũng bắt đầu tái khởi động sau khi được tháo gỡ vướng mắc.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp; đối với phân khúc trung cấp, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cũ, hàng tồn kho hoặc những dự án đã đủ điều kiện bán hàng từ trước.

Về giá bán, theo Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại TP.HCM có thể sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới đang khan hiếm và gần như chỉ còn nguồn hàng ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, nếu thị trường này tiếp tục thiếu hụt dự án mới như hiện tại, cùng với nguồn cung cao cấp, hạng sang mới triển khai ra thị trường sẽ làm thay đổi mặt bằng giá tại nhiều khu vực. Điều này cũng kéo theo giá bán các dự án cũ trên cùng khu vực đó tăng theo.

"Chung cư vẫn luôn chiếm chủ đạo trên thị trường bất động sản, nhất là ở thời điểm thị trường đang nghiêng về nhu cầu mua thực. Đây cũng là loại hình có tốc độ phục hồi nhu cầu mua nhanh và tốt nhất hiện nay", ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn khẳng định.

Đồng thời cho rằng, trong 6 tháng đầu năm, chung cư tại TP.HCM là loại hình có lượt tìm kiếm tăng mạnh nhất, ghi nhận tăng 51% so với cùng kì năm 2023. Từ nay đến cuối năm 2024, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.

Do nguồn cung mới hạn chế, các dự án có đợt ra hàng mới tại TPHCM trong 6 tháng đầu năm đều đạt tỉ lệ bán tốt. Một dự án trung cấp tại khu Nam thành phố mở bán với giá bình quân 53 triệu đồng/m2 ghi nhận bán hơn 90% trên số căn chỉ trong ngày mở bán.

Tại khu Đông thành phố, một dự án chung cư hạng sang ghi nhận bán hết các căn còn lại trong giai đoạn cuối với giá bình quân 170 triệu đồng/m2 trong ngày mở bán. Một dự án chung cư cao cấp tiệm cận hạng sang mở bán cùng tháng cũng ghi nhận bán được hơn 70% trên số căn mở bán với giá bình quân khoảng 130 triệu đồng/m2.

Bà Trang Lê, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam, cho biết xu hướng tăng giá chung cư chủ yếu do thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu thị trường vẫn rất lớn và chi phí đầu vào tăng. Giá tăng tập trung ở các dự án đã bàn giao và có giá cho thuê tốt.

Theo bà Trang, trong quý vừa qua thị trường bất động sản TPHCM chỉ có 180 căn chung cư cao cấp mở bán nhưng tỉ lệ tiêu thụ đạt 160 căn. Ngay cả dự án tiền mở bán 900 căn trong quý vừa qua của chủ đầu tư Gamuda Land ở TP Thủ Đức cũng ghi nhận tỉ lệ hấp thụ gần 90% rổ hàng. Lượng khách hàng quan tâm đang tăng mạnh, đặc biệt là sau thông tin 3 luật sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1.8.

Hiện nay quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 2 năm qua chỉ khoảng 15.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30.000-40.000 căn một năm. Trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

Chia sẻ về diễn biến giá chung cư, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, sắp tới khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn.

Theo ông Quốc Anh, trong dài hạn chung cư vẫn là một loại hình có tăng trưởng lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ.