Bộ Xây dựng: Bảng giá đất có thể kích hoạt mặt bằng giá BĐS lên 20%

Theo báo cáo tình hình giá bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng tính toán rằng nếu áp dụng Bảng giá đất năm 2024, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng đáng kể so với trước.

Nguyên nhân chính là do các chi phí cấu thành giá nhà ở và bất động sản bao gồm 7 khoản, trong đó nổi bật là: Tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, thuế và các loại phí liên quan.

Do đó, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ kéo theo sự tăng lên của các chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù, thuế và phí.

Đáng chú ý, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí dự án nhà ở, dao động từ 7-20% đối với dự án chung cư cao tầng và từ 25-50% đối với dự án biệt thự, liền kề.

Ngoài ra, mức giá giữa các dự án có sự chênh lệch do phụ thuộc vào vị trí và điều kiện hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, chi phí bồi thường tài sản trên đất chiếm tỉ lệ không đáng kể, chỉ khoảng 2% trong tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Chẳng hạn, tại khu nhà ở của GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng/36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Trong khi hiện tại, tỷ lệ này chỉ là khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng/36 triệu đồng.

Tương tự, tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP. HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60-65%.

Tại dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), dự kiến chi phí này sẽ tăng từ 16,3% lên khoảng 50%.

Như vậy, qua khảo sát sơ bộ một số dự án, Bộ Xây dựng đánh giá việc áp dụng Bảng giá đất theo quy định mới sẽ tạo tác động dây chuyền, khiến giá BĐS và nhà ở có thể tăng lên 15-20% so với trước.

Bên cạnh các chi phí liên quan đến đất, giá thành sản phẩm BĐS còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chi phí vốn vay, chi phí bán hàng và thuế.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, hầu hết các chi phí này "ít biến động", thậm chí chi phí vốn vay còn có xu hướng giảm theo mặt bằng lãi suất. Do đó, những yếu tố này không phải là nguyên nhân làm tăng giá nhà ở trong thời gian qua.

Trước tình hình trên, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) theo dõi chặt chẽ việc ban hành Bảng giá đất mới tại các địa phương và có giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của bảng giá này đối với giá nhà ở và cung cầu thị trường.

Đồng thời, Bộ cũng khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS tìm cách giảm giá thành sản phẩm bằng việc tiết giảm chi phí và áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng, đồng thời đẩy mạnh đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ để đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.

Gần đây, nhiều địa phương đã ban hành hoặc dự kiến ban hành Bảng giá đất mới với mức điều chỉnh cao hơn trước.

Đơn cử như tại Bà Rịa - Vũng Tàu, bảng giá đất mới đã tăng 20-30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng/m2 và cao nhất là 78 triệu đồng/m2. Tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng đã tăng gấp 2,5 lần so với bảng giá cũ.

Đặc biệt, vào cuối tháng 7/2024, TP. HCM đã công bố dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh, trong đó giá đất tại nhiều khu vực dự kiến tăng trung bình từ 5-10 lần.

Một số địa phương ngoại thành và vùng ven có thể điều chỉnh giá đất tăng từ 15-50 lần so với hiện tại.

Tuy nhiên, TP đã quyết định hoãn áp dụng bảng giá này để cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố trước khi đưa vào thực thi bởi theo các chuyên gia việc điều chỉnh Bảng giá đất có thể tác động đến nhiều đối tượng cũng như tác động đến nền kinh tế của vùng.