Bất động sản cho thuê hồi phục “ngoạn mục”, căn hộ chung cư chiếm lợi thế trong thị trường cho thuê

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn, sau 2 năm, mức độ quan tâm tới mảng cho thuê tiếp tục hồi phục ở cả 2 TP lớn, hoạt động mua bán đất nền hạ nhiệt ngay sau khi ngân hàng kiểm soát tín dụng và chính quyền nhiều địa phương siết phân lô, bán nền. Nếu như lấy quý 2/2020 cho thuê ở mức 100%, thì đến quý 2/2021 tăng 113%, đặc biệt quý 2/2022 tăng 137%.

Đối với mảng cho thuê, chuyên gia nhận định thị trường đang tiếp tục phục hồi nhờ những chính sách từ Nhà nước và nhu cầu của người dân. Từ sau Tết, người lao động quay lại làm việc, sinh viên đi học trở lại…

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, mức độ quan tâm cho thuê từ năm 2020 đến năm 2022 tăng 25%, còn tại TP. Hồ Chí Minh tăng 23%. Theo loại hình, nhà riêng tăng 7%, chung cư 17%, nhà phố tăng 60%, văn phòng 100%.

Về loại hình chung cư, mức độ quan tâm tăng chủ yếu ở ngoài trung tâm Hà Nội và phía đông TP. Hồ Chí Minh. Theo đó, mức độ quan tâm cho thuê chung cư tại Hà Nội quý 2/2022 so với quý 2/2021 ở huyện Đông Anh tăng 52%, huyện Gia Lâm tăng 42%, quận Tây Hồ tăng 31%, quận Hoàn Kiếm và quận Hai Bà trưng tăng lần lượt là 11% và 4%, tuy nhiên quận Đống Đa lại giảm 3%.

Còn mức độ quan tâm cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh quý 2/2022 so với quý 2/2021 ở khu vực ở quận 2 tăng 52%, quận 1 tăng 35%, quận 7 tăng 32%, quận 3 tăng 27%, quận 4 tăng 26% và quận 9 tăng 14% so với quý 2/2021.

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, quý vừa qua công suất cho thuê của phân khúc căn hộ dịch vụ đã đạt 74%, tăng 6% theo quý và 10% theo năm. Giá thuê trung bình cũng tăng nhẹ 1% theo quý, đạt 496.800 đồng/m2/tháng. Trong đó, nổi trội là phân khúc hạng A ghi nhận tăng 3% theo quý và 6% so với cùng kỳ năm 2021.

Thị trường đạt lượng tiêu thụ cao nhất kể từ quý I/2020, sau khi đại dịch COVID-19 bùng phát. Lý do chính là Việt Nam mở cửa trở lại vào tháng 3/2022, nhóm chuyên gia nước ngoài, đặc biệt từ Nhật Bản và Đài Loan làm việc trong ngành xây dựng và sản xuất đã quay trở lại. Cùng với đó là các sinh viên quốc tế và người lao động cũng quay trở lại Việt Nam.

Bên cạnh đó, theo Cục Thống kê TP.HCM, trong nửa đầu năm nay, TP.HCM có 304 dự án FDI mới với số vốn đăng ký 231 triệu USD. Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp theo là Nhật Bản. Số dự án FDI mới tăng 16% theo năm là tín hiệu tích cực đối với thị trường do đối tượng khách chủ yếu là người nước ngoài.

Để đáp ứng nguồn cầu tiềm năng này, trong quý vừa qua, dự án căn hộ dịch vụ hạng C Saigon Airport Plaza với 44 căn đã vận hành trở lại. Trong tương lai, dự kiến thị trường sẽ đón nhận 780 căn đến từ 5 dự án, trong đó nguồn cung khu trung tâm chiếm khoảng 38%. 

Tuy nhiên, căn hộ chung cư cho thuê phân khúc cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ đang có nguồn cung lớn và giá thuê thấp hơn. Giá thuê căn hộ dịch vụ cao hơn 40% so với giá thuê trung bình của căn hộ chung cư hạng A và B. Đồng thời, nguồn cung lớn căn hộ sẽ được cung cấp cho thị trường từ nay đến 2024 với 26.000 căn hộ hạng A và B sẽ được bàn giao và cho thuê. Đây được xem là một áp lực lớn đối với thị trường căn hộ dịch vụ tương lai. 

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ bán cho thuê lại mức tăng trưởng tốt lên đến 5% mỗi năm trong giai đoạn trước 2020. Dưới tác động của đại dịch, thị trường này có xu hướng giảm khoảng 7% năm trong 2 năm. Ngoài ra, một lượng lớn căn hộ bán được bàn giao và khoảng 30% lượng này tham gia vào thị trường cho thuê trong thời gian này. Đến năm 2022, khi tình hình kinh tế có xu hướng phục hồi, căn hộ chung cư đang có giá thuê đang dần tăng trở lại mức trước dịch.

Bà Trang nhìn nhận, sự chênh lệch giá thuê gữa 2 loại hình cho thấy, căn hộ dịch vụ, nhất là phân khúc hạng C, đang đối diện với sự canh tranh từ căn hộ chung cư trung và cao cấp. Các dự án căn hộ chung cư ngày càng được phát triển với chất lượng tốt, cung cấp đa dạng tiện ích nội khu và được vận hành quản lý chuyên nghiệp. Điều này thu hút khách thuê chuyển dịch sang căn hộ cho thuê có mức giá tốt hơn.

Trong khi đó, ở góc độ khách mua căn hộ để đầu tư cho thuê cần cân nhắc giữa lợi nhuận từ tăng giá của bất động sản và lợi nhuận từ cho thuê. Bởi hiện nay, lợi nhuận từ việc cho thuê đang không được như kỳ vọng.

Ghi nhận trong quý 2, lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp hơn lợi nhuận ngân hàng. Mức lợi nhuận cho thuê nằm trong khoản 3,2-6,5%/ năm tùy theo khu vực. Trong đó, khu CBD, khu đô thị mới tại quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức) và quận 7 có mức lợi nhuận cho thuê thấp do giá trị căn hộ ở mức cao. Còn các khu vực như Nhà Bè, Bình Tân và quận Thủ Đức cũ (nay là TP. Thủ Đức) có mức lợi nhuận cho thuê cao hơn từ 5,7-6,5%.