Bất động sản cạnh các tuyến metro tăng cao, người mua sẵn sàng “rút hầu bao” với giá cao?

Lợi thế tăng giá của bất động sản cạnh metro

Hiện tại, Hà Nội có 2 tuyến đường sắt đô thị đã đi vào hoạt động. Thứ nhất là tuyến số 2A, ga Cát Linh - ga Yên Nghĩa đi vào hoạt động từ tháng 11/2021, với tổng chiều dài 13km.

Thứ hai, tuyến số 3 (Giai đoạn 1) ga Nhổn - ga Hà Nội, đoạn trên cao từ Nhổn đến Cầu Giấy và ngược lại. Tuyến metro này được đưa vào khai thác từ đầu tháng 8/2024, với chiều dài là 8,5 km.

Đến năm 2030, thành phố Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 97 km tuyến đường sắt đô thị, bao gồm tuyến số 2, phần còn lại tuyến số 3 và tuyến số 5.

Đến năm 2035, thành phố sẽ tiếp tục khai thác 301 km trên tổng 398 km đường sắt, chiếm 76% tổng chiều dài đường sắt, gồm các tuyến số 1, số 2 kéo dài đi Sóc Sơn, số 2A kéo dài đến Xuân Mai, số 3 kéo dài đi Sơn Tây, số 4, 6, 7, 8 và tuyến kết nối các đô thị vệ tinh.

Đến năm 2045, thành phố sẽ hoàn tất 200 km tuyến metro của các tuyến điều chỉnh và bổ sung theo quy hoạch chung được phê duyệt.

Tại Hà Nội, giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy cho các phân khúc trong bán kính 500m so với các nha ga tuyến đường sắt đô thị Cầu Giấy - Nhổn tăng trên 40% trong vòng 1 năm (từ Quý 3 năm 2023 so với Quý 3 năm 2024).

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, theo kiểm tra dữ liệu tăng giá ở các khu vực nằm xa tuyến đường sắt đô thị này thì mức giá căn hộ tại thị trường do nguồn cung thiếu hụt cũng đẩy mức giá tăng bình quân khoảng 25%-35% tùy vị trí. Điều đó, cho thấy lợi thế của nhà ga đường sắt đô thị cũng đã tác động khiến cho giá bất động sản xung quanh tăng cao hơn 5%-15% so với mức tăng giá chung.

Những tuyến đường sắt đô thị sẽ góp phần làm tăng giá trị của bất động sản dọc lộ trình của nó. Quan trọng hơn, hệ thống đường sắt đô thị giúp nâng cao đáng kể đời sống xã hội của người dân Thủ đô. Phương tiện công cộng này không chỉ giúp giảm thiểu tai nạn giao thông, giảm ùn tắc giao thông, mà còn góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhờ chạy bằng điện và tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân.

Trong khi đó, tại TP. HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35%-70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án gấp đôi trong giai đoạn 2015-2023. Đơn cử, Savills ghi nhận căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến TP Thủ Đức, mở bán từ cuối năm 2014, năm 2015 có giá từ 35-39 triệu đồng/m2 thì đến Quý 2/2024 đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69-75 triệu đồng/m2.

Thực tế, dữ liệu quá khứ cho thấy giá bán và giá cho thuê bất động sản xung quanh các nhà ga metro sẽ hưởng mức giá tốt hơn so với các vị trí khác. Cụ thể, tại Singapore, người dân sẵn lòng chấp nhận giá căn hộ trong phạm vi 400m với nhà ga tuyến Circle Line chênh khoảng 15% so với ngoài phạm vi trên khi tuyến này đi vào hoạt động năm 2012. Tại Kuala Lumpur, giá căn hộ trung bình (2017-2018) trong bán kính 800m so với các ga tàu cao hơn 30% so với mức bình quân toàn thành phố. Ở Bangkok, giá bất động sản gần các tuyến metro sẽ tăng thêm từ 7%-21% tùy theo khoảng cách đến nhà ga. 

Cần kiểm soát giá đất “ăn theo” hạ tầng

Từ trước đến nay, các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương nhưng trước hết là vấn đề kiểm soát giá đất tăng nóng “ăn theo” hạ tầng, cùng với đó là vấn đề sử dụng hiệu quả quỹ đất để phát triển trong quá trình đô thị hóa.

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), sự hình thành các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng…

Các dự án hạ tầng mang đến rất nhiều cơ hội cho địa phương và cả nhà đầu tư bất động sản, tuy nhiên, trên hành trình đi đến sự phát triển toàn diện, đồng bộ và bền vững, cũng có không ít thách thức bủa vây.

Đầu tư bất động sản “đón sóng” hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch khiến giá đất bị đẩy lên cao trong khi sự phát triển trên thực tế chưa tương xứng. Nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương, trong khi đó, tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã biến những “bờ xôi ruộng mật” thành vùng đất hoang, khu đô thị “đắp chiếu”, dở dang, giá đất bị đội lên cao.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thực tế thách thức đặt ra, không đợi đến khi hạ tầng triển khai hay dự án bất động sán hoàn thành mới được hưởng lợi, "ăn theo” mà ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch, giá đất đã tăng cao. Hạ tầng là đòn bẩy gia tăng giá trị của bất động sản, do đó, quy hoạch các dự án hạ tầng luôn là yếu tố then chốt dễ bị giới đầu cơ lợi dụng tạo ra những cơn sốt bất động sản.

Trên thực tế, giới đầu cơ bất động sản luôn săn đón thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng để “đi trước một bước”, tiến hành mua gom đất nền và các bất động sản khác nằm trong hoặc lân cận khu vực được quy hoạch hạ tầng để hưởng chênh lệch giá sau khi có hạ tầng.

"Sẽ không là vấn đề nếu sự hình thành các dự án bất động sản và tốc độ gia tăng giá đất tỷ lệ thuận và phù hợp với tốc độ triển khai, hình thành của các dự án hạ tầng, nhưng sau những cơn sốt đất “đến hẹn lại lên”, giá bất động sản tại các khu vực có quy hoạch dự án hạ tầng thường bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực. Sự phát triển của thị trường bất động sản gắn với quy hoạch hạ tầng tại nhiều khu vực, theo đó cũng không song hành cùng với tốc độ đô thị hóa mà chỉ đơn thuần là việc đầu cơ, mua - bán, đẩy giá", TS Nguyễn Văn Đính chia sẻ.