“Băn khoăn” với bảng giá đất mới: Làm trong sạch thị trường hay cơ hội “hốt bạc” của giới đầu cơ?

Làm sạch thị trường địa ốc…

Theo bảng giá đất mới, giá đất ở cao nhất thuộc 3 tuyến đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi với 687,2 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thấp nhất là giá đất tại khu dân cư ấp Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ) với 2,3 triệu đồng/m2.

So với dự thảo hồi tháng 7, giá đất ở có 4.922 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá ở quyết định này giảm 20-25% so với dự thảo và tăng từ 4 - 38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí.

Ông Bùi Xuân Cường – Phó Chủ tịch UBND TPHCM cho biết, bảng giá đất theo quyết định 02 bị khống chế bởi quy định về khung giá đất nên đất ở tại khu đô thị đặc biệt tối đa 162 triệu đồng/m2 nên không còn phù hợp với thực tế, nên UBND TPHCM đã xem xét điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Cũng theo ông Cường, bảng giá đất của TP HCM từng bước tiếp cận với giá thị trường, giải quyết các hồ sơ đất đai, góp phần triển khai sớm các công trình trên địa bàn thành phố.

Ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường cho biết, bảng giá đất điều chỉnh Bảng giá đất ở trên địa bàn 22 quận, huyện và TP Thủ Đức có mức giá đất ở được đề xuất phù hợp với tình hình hiện nay và có xem xét đến các đối tượng bị ảnh hưởng bởi công tác điều chỉnh Bảng giá đất trên địa bàn thành phố, đặc biệt là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Cũng theo ông Thắng, bảng giá đất điều chỉnh sẽ là căn cứ để áp dụng đối với 12 trường hợp như các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai được công khai minh bạch và công bằng.

Các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai thay đổi theo hướng tăng, góp phần răn đe và làm giảm các hành vi vi phạm, góp phần làm trong sạch và phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh.

Việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật được thực hiện nhanh hơn và tạo điều kiện cải thiện việc tiếp cận đất đai của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu.

Đối với người có đất thu hồi, việc xác định giá tái định cư sẽ công khai, minh bạch và nhanh hơn so với trước đây, đảm bảo công bằng trong giá thu hồi đất và giá bán nền tái định cư.

…hay cơ hội để giới đầu cơ “hốt bạc”

Cũng theo Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường, bên cạnh các tác động có tính tích cực nêu trên, việc điều chỉnh Bảng giá đất có tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn thành phố.

Sở dĩ thực tế, bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc thị trường nên được đẩy lên cao so với mức cũ tạo áp lực lên người dân đóng tiền sử dụng đất, nhưng ngược lại, người bị thu hồi đất sẽ dễ thở hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai.

Ưu điểm là rất rõ ràng, tuy nhiên, ở chiều ngược lại, không ít người đánh giá bảng giá đất tăng vọt tại TP.HCM chỉ có lợi cho những người có tiền và sẵn đất ở, đặc biệt là giới đầu cơ.

Trường hợp, những nhà đầu tư đã kịp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoàn thành thủ tục pháp lý, ung dung ngồi chờ giá lên, kỳ vọng “ăn bằng lần”, thì cũng không ít nhà đầu tư như ngồi trên đống lửa vì bảng giá đất tăng khiến chi phí “làm sổ” đội lên.

Thực tế cũng cho thấy trong thời gian qua, tình hình giá bất động sản và nhà ở tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM đã ghi nhận đà leo thang, đặc biệt sau những điều chỉnh về chính sách đất đai và sự hồi phục của nền kinh tế sau đại dịch.

Những diễn biến thực tế cho thấy kỳ vọng đất nền tại TP.HCM và vùng ven sẽ khởi sắc hơn theo bảng giá đất mới của nhà đầu tư là có cơ sở. Tuy nhiên, theo chuyên gia, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo quy định các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền.

Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có pháp lý rõ ràng. Bởi, thị trường đất nền đang đứng trước chu kỳ mới với tiềm năng tăng giá mạnh khi nguồn cung được dự báo giảm. Tuy nhiên, các quy định mới cũng đang siết chặt các điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, đòi hỏi các nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

“Ưu tiên lúc này là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, gần khu vực đông dân cư, khu công nghiệp… với tầm nhìn trung và dài hạn, từ 3-5 năm và không dùng đòn bẩy tài chính. Thị trường đất nền lúc này được ví như “chiếc lò xo bị nén” sẵn sàng bật tăng, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tính toán kỹ”, một chuyên gia khuyến cáo.