Bảng giá đất mới khiến giá nhà tăng cao, thanh khoản tụt giảm?

Một trong những điểm đổi mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là việc bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó áp dụng Bảng giá đất "sát với thị trường".

Theo đó, bảng giá này được xác định dựa trên các yếu tố như mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào và những yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất.

Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ để tính tiền sử dụng, thuê, thuế đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và làm giá khởi điểm khi đấu giá.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản bởi khi giá đất sát với thị trường, các chi phí liên quan như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất sẽ gia tăng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Văn phòng Chính phủ, khi bảng giá đất năm 2024 được áp dụng, chi phí sử dụng đất cho các dự án bất động sản dự kiến sẽ tăng lên đáng kể.

Bộ Xây dựng nhận định, việc áp dụng bảng giá đất mới "sát với thị trường" tại một số địa phương đang có xu hướng điều chỉnh tăng so với trước đây, làm tăng chi phí đầu tư xây dựng và đẩy giá thành bất động sản, nhà ở lên cao.

Qua khảo sát sơ bộ, một số dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán nhà ở, bất động sản từ 15-20% so với trước.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng nhưng mang tính "ảo" nhiều hơn thực.

Ông giải thích, khi giá tăng, người sở hữu bất động sản thường có tâm lý chờ giá lên cao hơn mới bán, dẫn đến việc giao dịch thực tế không tăng, thậm chí có thể giảm, làm tính thanh khoản của thị trường trở nên thấp.

Vị chuyên gia cũng nhắc lại rằng, năm 2023, nguồn vốn vào thị trường bất động sản bị tắc nghẽn khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng kẹt vốn và buộc phải cắt lỗ.

Đến nay, họ đang cố gắng kích giá ảo để thu lợi cao hơn, bù đắp cho những khoản lỗ trước đó, đây là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng "đột biến" thời gian qua.

Trước tình hình này, thị trường đã xuất hiện "cuộc chiến" giữa bên cung và bên cầu, khi một nhóm người kêu gọi tạm dừng mua và chờ giá hạ mới giao dịch.

Nếu tình trạng này tiếp tục, tính thanh khoản thị trường sẽ càng giảm, thậm chí có thể dẫn đến tình trạng "đóng băng".

Để tránh tình trạng giá bất động sản tăng "sốc" và nhằm ổn định thị trường, GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị cần xây dựng một lộ trình tăng Bảng giá đất phù hợp.

Theo ông, bảng giá đất của Nhà nước vẫn cần bám sát giá thị trường nhưng phải đi kèm với chính sách giảm giá đất đầu vào cho các dự án đầu tư.

Đồng thời, cần cải cách chính sách thuế bất động sản, kết hợp hai biện pháp này sẽ giúp giá đất tiệm cận thị trường một cách nhanh hơn nhưng vẫn giữ ở mức hợp lý.