So với các kênh đầu tư khác, bất động sản vẫn là “bến đỗ” hấp dẫn nhờ khả năng sinh lời và bảo toàn tài sản theo thời gian. Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư non kinh nghiệm, dễ bị cuốn vào “sóng” thị trường mà thiếu thẩm định kỹ lưỡng. Bài học “mắc kẹt vốn” của không ít nhà đầu tư thời gian qua là minh chứng rõ ràng cho điều đó.
Vậy, đâu là chiến lược đầu tư khôn ngoan và bền vững trong bối cảnh thị trường sau sáp nhập địa giới hành chính, cạnh tranh gay gắt và nguồn vốn thắt chặt?
Cuối năm 2025, thị trường bất động sản phía Nam mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng đòi hỏi sự tỉnh táo và tầm nhìn dài hạn. Ảnh minh hoạ.
Ưu tiên bất động sản bám sóng hạ tầng, mạng lưới kết nối liên vùng
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, nhận định xu hướng dịch chuyển ra đô thị vệ tinh là tất yếu. Các khu vực giáp ranh TP.HCM cũ như Long An, Bình Dương, Đồng Nai đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nhờ hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.
Tuy nhiên, ông Quang nhấn mạnh, nhà đầu tư cần “chọn mặt gửi vàng”:
Ở trung tâm, nên ưu tiên căn hộ trung cấp — dễ khai thác cho thuê, giữ giá trị nhờ vị trí đắc địa.
Ở vùng ven, nên chọn dự án cách trung tâm 30–40 phút di chuyển, hạ tầng đồng bộ, nằm dọc các trục giao thông chính, gần khu dân cư hiện hữu.
Ông cảnh báo nhà đầu tư không nên chạy theo truyền thông “thổi giá” hay xuống tiền ở những “đô thị ma” chưa hình thành cộng đồng dân cư. Cần xem bất động sản như “đứa con” của mình, kiên nhẫn và thận trọng, chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính dưới 40% và chờ thời điểm lãi suất phù hợp.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, cho rằng năm 2025 thị trường sẽ định hình rõ xu hướng phát triển theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn giao thông). Các dự án có quy mô đồng bộ, tiện ích đầy đủ, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín sẽ chiếm ưu thế.
Ông Thắng nhấn mạnh, bất động sản gắn với không gian sống xanh – thông minh – bền vững sẽ là tiêu chuẩn tất yếu trong tương lai 3–5 năm tới. Nhà đầu tư nên hướng đến sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, vừa túi tiền, thay vì chạy theo đầu cơ ngắn hạn.
Phân bổ dòng tiền theo xu hướng dịch chuyển nhu cầu ở thực
Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, việc TP.HCM mở rộng địa giới hành chính lên hơn 6.700 km² với hơn 14 triệu dân tạo nên một “siêu đô thị” đa trung tâm.
Vùng lõi trung tâm tiếp tục hấp dẫn phân khúc cao cấp và bất động sản thương mại như văn phòng, khách sạn, bán lẻ.
Các khu vực Đông, Nam, Bắc, Tây (TP Thủ Đức, Nhà Bè – Cần Giờ, Củ Chi – Hóc Môn, Bình Chánh – Bình Tân) lại mở ra dư địa lớn cho nhà ở thương mại, phục vụ nhu cầu giãn dân.
Tuy nhiên, ông Jackson lưu ý, nguồn cung hạn chế, chi phí cao và pháp lý kéo dài là rào cản chính. Do đó, nhà đầu tư cần căn cứ vào khẩu vị rủi ro và dòng vốn thực tế để phân bổ hợp lý, thay vì áp dụng một “công thức chung” cho mọi trường hợp.
Ông Jackson nói: Nhu cầu ở thực đang tập trung tại các khu vực đô thị hóa nhanh quanh TP.HCM (cũ), kéo theo mức độ quan tâm cao với nhà ở phù hợp vị trí và chất lượng.
Thẩm định kỹ lưỡng và kiên định chiến lược dài hạn
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường TP.HCM mở rộng tạo cơ hội đa dạng nhưng cũng đòi hỏi sự thẩm định sâu và tầm nhìn dài hạn.
Bình Dương nổi lên với bất động sản công nghiệp – hậu cần (nhà kho, logistics, trung tâm giao hàng).
Bà Rịa – Vũng Tàu giữ thế mạnh du lịch nghỉ dưỡng và logistics, song còn hạn chế về pháp lý condotel.
TP.HCM và vùng phụ cận vẫn hấp dẫn với căn hộ, đất nền, nhà phố nhưng giá đã tăng nhanh, đòi hỏi cân nhắc kỹ bài toán dòng tiền.
Nhà đầu tư cá nhân nên ưu tiên sản phẩm pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện, gắn với nhu cầu ở thực, tránh chạy theo tin đồn hay “sóng” ngắn hạn.
Doanh nghiệp, ngược lại, cần tận dụng thời điểm này để tái cấu trúc danh mục, tập trung vào phân khúc có thanh khoản tốt, dễ tiếp cận vốn và thích ứng với thay đổi pháp lý.
“Những khu vực có hạ tầng kết nối, quy hoạch bài bản và vị trí chiến lược sẽ là nơi giá trị tăng trưởng phản ánh đúng tiềm năng thật”, bà Trang nhấn mạnh.
Đa dạng hóa danh mục, không “dồn trứng vào một giỏ”
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, khuyến nghị nhà đầu tư phân bổ vốn linh hoạt, kết hợp giữa tài sản phòng thủ (ổn định) và tài sản tấn công (tiềm năng tăng giá dài hạn).
Cụ thể, có thể áp dụng nguyên tắc 30/30/40: 30% cho sản phẩm có dòng tiền ổn định (cho thuê, căn hộ trung cấp); 30% cho sản phẩm thanh khoản cao; 40% cho phân khúc tiềm năng dài hạn — song vẫn trong ngưỡng rủi ro kiểm soát được.
Với nhà đầu tư nhỏ lẻ, không để quá 30–40% vốn nằm ở phân khúc rủi ro cao (như đất nền xa, dự án chờ quy hoạch). Quan trọng hơn, nên chọn khu vực có nhu cầu thật, hạ tầng hoàn thiện; kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng trước khi “xuống tiền”; đầu tư trong khả năng tài chính, tránh vay quá sức; đa dạng hóa danh mục, không phụ thuộc vào một loại tài sản.