Giá nhà cao và hệ lụy
Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam Phạm Thị Miền, trong quý III/2025, thị trường BĐS nhà ở trên cả nước ghi nhận sự sôi động trở lại với hơn 34.686 sản phẩm mới, dù giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn là mức cao nhất giai đoạn 2021 – 2024, gấp 2,4 lần cùng kỳ năm 2024. Tính chung 9 tháng, tổng cung nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024, trong đó hơn 86.000 là nguồn cung mới. Hàng tồn kho giảm dần nhờ nhu cầu phục hồi và các chính sách hỗ trợ tín dụng.
“Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khi phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của người mua nhà ở thực. Trong quý III, phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm 32,2% nguồn cung (11.000 sản phẩm), giảm 8 điểm phần trăm; căn hộ chung cư (CHCC) chiếm 67,8%, tiếp tục là chủ lực của thị trường. Trong cơ cấu CHCC, loại sang trọng và siêu sang tăng mạnh lên 42%, cao cấp giảm còn 21%, trung cấp giữ ổn định 34%, còn bình dân chỉ còn 3%, chủ yếu từ dự án nhà ở xã hội (NƠXH)” – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam thông tin.
Đáng chú ý, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) đánh giá, thị trường cũng đang xuất hiện một số tín hiệu rủi ro. Quan sát thị trường gần đây cho thấy có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng. Cùng với đó, đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm ảo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch. Đây là những hiện tượng đáng quan ngại, cảnh báo các nhà đầu tư cần lưu ý và thận trọng khi tham gia thị trường.
Đề cập đến những hệ lụy từ tình trạng thiếu cung và giá BĐS tăng cao, Lãnh đạo VNREA chỉ rõ, trước hết là nguy cơ bất ổn xã hội khi vấn đề an sinh nhà ở không được đảm bảo, đặc biệt trong bối cảnh cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp. Hai là, sự méo mó trong cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội. Khi thị trường BĐS trở nên quá hấp dẫn, thu hút một lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, thì chắc chắn các lĩnh vực khác sẽ bị ảnh hưởng. Ba là, rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư dàn trải. Khi lãi suất biến động hoặc giá BĐS chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao là điều khó tránh khỏi.
Bốn là, tác động đến tính minh bạch và niềm tin của thị trường. Tình trạng gom hàng, đẩy giá, tạo sóng ảo khiến thị trường bị méo mó, giá BĐS không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư và người mua suy giảm.
Tháo giỡ “điểm nghẽn” nguồn cung
Trước thực trạng trên, để tháo gỡ điểm nghẽn, các chuyên gia cho rằng, cần đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhằm rút ngắn khoảng cách chênh lệch cung - cầu, từ đó kéo giảm giá nhà.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh chỉ rõ, theo số liệu thống kê, hiện nay trên cả nước còn khoảng hơn 2.900 dự án gặp vướng mắc pháp lý, bị đình trệ, do đó nếu sớm tháo gỡ được vướng mắc cho các dự án này sẽ góp phần cung cấp một lượng lớn nguồn cung sản phẩm nhà ở ra thị trường.
Cùng với đó, để tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân, cần thúc đẩy phát triển song song cả nhà ở thuộc phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền (sản phẩm nhà ở có mức giá bán xung quanh khoảng 30 triệu đồng/m2).
Tuy nhiên, nhìn nhận khách quan về giá bất động sản, các chuyên gia đều chung dự báo, giá BĐS sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế thúc đẩy nhu cầu đầu tư trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế so với nhu cầu. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đất đai, vật liệu tăng mạnh, các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc giá cao nhằm đảm bảo lợi nhuận, đặc biệt khi phân khúc này vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt và kỳ vọng tích sản dài hạn.
“Giao dịch thứ cấp sôi động do thị trường sơ cấp giá cao và đều là sản phẩm hình thành trong tương lai, người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng. Nhưng thực tế lượng giao dịch không nhiều do nguồn hàng có sẵn trên thị trường thứ cấp khá hạn chế. Nhiều chủ sở hữu đang ở thực không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư thì đã chốt lời hoặc “quay xe” giữ hàng, kỳ vọng giá tiếp tục tăng” – ông Lê Đình Chung nói.