Giá chung cư vượt nhà phố
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá chung cư tại TPHCM đạt trung bình 89 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm ngoái - mức tăng cao nhất trong gần một thập kỷ. Giá thứ cấp tăng mạnh tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao.
Còn dữ liệu của bất động sản quý II/2025 của CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ bán tại TPHCM (cũ) đạt 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% so với quý trước và 29% so với năm trước. Giá bán trong quý II được điều chỉnh tăng từ 10 - 13% so với giai đoạn trước.
Trong 8 tháng đầu năm nay, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giá căn hộ tại khu đông TP.HCM tăng khoảng 30%, trong khi phân khúc nhà đất mới tăng 15%.
Tương tự, khu vực phía nam TP.HCM cũng chứng kiến mức tăng giá chung cư đạt đến 35%, cao hơn nhiều mức tăng khiêm tốn chỉ 10% của nhà ở riêng lẻ tại đây.
Đà tăng giá “chóng mặt” này cho thấy mặt bằng giá căn hộ TP.HCM đã tiệm cận, thậm chí vượt mặt bằng giá nhà đất, trong khi căn hộ vốn được xem là giải pháp an cư cho số đông.
Cụ thể, trên các sàn giao dịch bất động sản, trung bình các căn hộ mới khu vực phường An Khánh (Thủ Thiêm cũ) như The Privé, Eaton Park đang được chào bán ở mức 130-250 triệu đồng/m2, tức cao hơn nhà phố liền kề khoảng 50 triệu đồng/m2.
Khảo sát của One Mount Group đối với hơn 300 khách hàng (phần lớn sinh sống tại TP.HCM và có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng) cũng cho thấy trong năm 2025, sản phẩm căn hộ chung cư vẫn là lựa chọn ưu tiên để đầu tư trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động.
Tại TP.HCM giờ đây gần như không còn phân khúc chung cư giá bình dân dưới 60 triệu đồng/m2 dù cho nguồn cầu lớn, trong khi chung cư hạng sang, cao cấp chiếm đến 62% nguồn cung mới, theo số liệu quý II/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
Đà tăng giá còn tiếp diễn?
Nhà phố vốn được coi là “tài sản lớn”, nay lại có giá mềm hơn nhiều căn hộ cao tầng. Hiện tượng giá căn hộ vượt nhà phố không chỉ gây sốc mà còn là dấu hiệu bất ổn của thị trường, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng giá nếu dòng tiền rút ra đột ngột.
Các chuyên gia cho rằng, để thị trường phát triển bền vững, cần cân đối cung – cầu, đặc biệt là phát triển nhà ở bình dân và trung cấp, nhằm đảm bảo giấc mơ an cư cho đa số người dân đô thị, tránh tình trạng căn hộ trở thành sản phẩm xa xỉ chỉ dành cho giới giàu.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, mặt bằng giá bất động sản TPHCM khó hạ nhiệt ngay cả sau khi mở rộng địa giới hành chính.
Giá sơ cấp căn hộ TPHCM trung bình trong nửa đầu năm nay đạt 82 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ. Hầu hết dự án chung cư mới tại khu trung tâm TPHCM đang chào bán giá 110-120 triệu đồng/m2, rất hiếm dự án dưới 100 triệu đồng. Nguyên nhân xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó nguồn cung thấp, chi phí đầu vào tiếp tục leo thang, tạo thêm áp lực cho chủ đầu tư và khiến mặt bằng giá khó hạ nhiệt.
Đà tăng giá của căn hộ được dự báo tiếp tục trong trung hạn, nhất là ở những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng lớn như Thủ Đức hay Nhà Bè.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực Miền Nam, giá bất động sản tại TP.HCM tăng đều đặn còn nhờ vào nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững. Quá trình đô thị hoá cao, di cư lao động chất lượng, thu nhập trung lưu tăng và nhu cầu tách hộ lớn đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại TP.HCM gia tăng, từ đó hình thành nên mặt bằng giá mới.
Lý giải vì sao thị trường nhà ở TP.HCM không ngừng tăng giá, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân đầu tiên là cung - cầu. TP.HCM là một “siêu đô thị” với nhu cầu nhà ở luôn tăng cao, trong khi nguồn cung nhiều năm qua bị bó chặt. Thủ tục khó khăn khiến nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu tư vào dự án liên tục tăng, nên theo các chủ đầu tư “dù muốn giảm giá cũng không thể”. Ngoài ra, việc hàng loạt dự án chung cư từ nội thành đến ngoại thành đồng loạt ra mắt thị trường với giá dao động 100-170 triệu đồng/m2 là “cú hích” đẩy giá chung cư cũ tiếp tục tăng.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng một thị trường phát triển bền vững không thể dựa trên những sản phẩm xa xỉ. Nếu không có giải pháp phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thị trường sẽ rơi vào trạng thái mất cân bằng cung - cầu, khiến người mua căn hộ ở thực ngày càng khó tiếp cận.