Theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng cộng 3.353 căn hộ, đều thuộc phân khúc cao cấp. Tổng giá trị huy động vốn đạt hơn 10.200 tỷ đồng, giảm gần 15% so với cùng kỳ năm ngoái và chỉ bằng 18% tổng nguồn cung năm 2023.
Đáng chú ý, không có dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân – tức giá bán dưới 40 triệu đồng/m². Đây là năm thứ hai liên tiếp TP HCM không xuất hiện căn hộ ở phân khúc này. Tình trạng mất cân đối nguồn cung kéo dài từ năm 2024 đến nay, khiến thị trường rơi vào thế phát triển thiếu bền vững, được ví như “kim tự tháp bị lộn ngược”.
Cùng nhận định, báo cáo quý II/2025 của Avison Young Việt Nam cho thấy giá bán căn hộ tại TP HCM dao động từ 84–135 triệu đồng/m², mức thấp nhất cũng ở khoảng 55 triệu đồng/m². Giá sơ cấp tiếp tục tăng từ 4–6% ở các dự án mới và 2–4% với dự án đang triển khai. Không có dự án nào được mở bán với giá tiệm cận 40 triệu đồng/m².
Mất cân đối lan rộng toàn quốc
Tình trạng lệch pha nguồn cung không chỉ diễn ra tại TP HCM mà còn lan rộng ra nhiều địa phương khác. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết trong nửa đầu năm 2025, cả nước ghi nhận khoảng 36.000 căn hộ mở bán mới, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, hơn 62% trong số này có mức giá trên 80 triệu đồng/m², chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Phân khúc trung cấp chỉ chiếm khoảng 30% nguồn cung (tương đương 9.000 căn), tập trung chủ yếu ở các tỉnh ngoài TP HCM và Hà Nội. Riêng tại TP HCM, giá căn hộ trung bình trong quý II đạt 77 triệu đồng/m², phản ánh mức tăng đáng kể so với các năm trước.
Nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường tiếp tục lệch pha do phân khúc trung cấp phát triển chậm hơn so với cao cấp và hạng sang. Nguồn cung nhà ở bình dân chỉ đến từ các dự án nhà ở xã hội, với quy mô khoảng 3.000 căn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm lĩnh thị trường TP HCM trong năm 2025. Việc vắng bóng các dự án trung cấp và bình dân đang làm méo mó cơ cấu sản phẩm, dẫn đến nguy cơ thị trường phát triển thiếu ổn định.
Theo ông Châu, giá nhà tại TP HCM đã tăng lên mức trung bình 90 triệu đồng/m² trong năm 2024. Từ năm 2020 đến nay, tốc độ tăng giá có lúc đạt 15–20% mỗi năm. Một phần nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở thương mại quá thấp, khiến giá bị đẩy lên cao. Ngoài ra, giá đất, chi phí xây dựng, lao động cũng không ngừng tăng.
Doanh nghiệp ngại đầu tư phân khúc vừa túi tiền
Bà Miền cho rằng phân khúc nhà ở vừa túi tiền không hấp dẫn doanh nghiệp do biên lợi nhuận thấp, chỉ khoảng 15%. Nếu dự án bị chậm thanh khoản hoặc tồn vốn 1–2 năm, doanh nghiệp có thể gánh chịu thua lỗ. Trong khi đó, các dự án cao cấp vẫn có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu đầu tư lớn, khiến các nhà phát triển bất động sản ưu tiên phân khúc này.
Ngoài ra, quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chi phí phát triển dự án ngày một tăng, càng khiến doanh nghiệp nghiêng về các sản phẩm có giá trị cao.
Về xu hướng giá nhà trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu dự báo giá sẽ tiếp tục tăng do tác động từ bảng giá đất mới và tâm lý kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Bên cạnh đó, lãi suất thấp, dòng tiền rẻ và đầu tư công tăng tốc cũng hỗ trợ tâm lý tăng giá trên thị trường.
Bà Miền đánh giá khả năng giảm giá nhà trong ngắn hạn là rất thấp do nhiều yếu tố đầu vào vẫn không ngừng tăng. Dự kiến, nếu xu hướng hiện tại tiếp diễn, giá nhà có thể tăng thêm 8–10% mỗi năm.
Chiến lược giãn dân ra vùng ven có thể là giải pháp dài hạn để hạ nhiệt giá nhà, nhưng chỉ khả thi nếu hạ tầng giao thông và đầu tư công được đẩy mạnh hơn nữa. Tuy nhiên, trong vòng 2–3 năm tới, tác động từ hạ tầng được đánh giá là chưa đủ lớn để thay đổi cục diện thị trường.
Trong báo cáo mới đây, Sở Xây dựng TP HCM cũng nhận định thị trường bất động sản năm 2025 tiếp tục xu hướng phục hồi nhưng diễn biến còn chậm. Phân khúc căn hộ chung cư được xem là tiềm năng nhờ nhu cầu ở thực cao và nguồn cung bổ sung chậm, kỳ vọng sẽ cải thiện dần trong các năm tới, qua đó hỗ trợ thanh khoản thị trường.