Khu vực nào đang bứt phá?
Theo Savills Việt Nam, khu Đông và khu Nam tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, hệ thống giao thông kết nối tốt và sự xuất hiện của nhiều dự án trung – cao cấp. Tuy nhiên, nguồn cung mới hạn chế khiến giấc mơ an cư của người mua ở thực ngày càng xa hơn.
Savills ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt 5.200 căn, tăng mạnh theo năm nhưng giảm theo quý. Điều đáng chú ý là giá bán tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều duy trì đà tăng. Giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM tăng khoảng 8% so với 2024, trong khi giá thứ cấp nhiều khu vực tăng từ 5% đến 20%.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, cho biết khu Đông (Thủ Đức, quận 2, quận 9 cũ) và khu Nam (quận 7 cũ, Nhà Bè cũ) đang là các điểm nóng với mức tăng giá ấn tượng. Hạ tầng hoàn thiện, cộng đồng cư dân đông và sự xuất hiện liên tục của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise hay Gamuda tạo ra mặt bằng giá mới, đẩy phân khúc trung – cao cấp lên vị trí chủ đạo.
Tuy vậy, đà tăng giá nhanh đang tạo áp lực lớn đối với nhóm khách hàng mua nhà để ở. Các dự án dưới 3 tỷ đồng – mức được xem là “vừa túi tiền” – hiện chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế kéo dài, TP.HCM chỉ có khoảng 4.300 căn hộ mở bán trong chín tháng đầu năm, trong đó 60% là cao cấp. Dù tỷ lệ hấp thụ lên đến 91%, phần lớn giao dịch đến từ nhóm khách đầu tư hoặc người có thu nhập cao, thay vì gia đình trẻ hay người mua để an cư như kỳ vọng của thị trường.
Trước áp lực giá và nguồn cung khan hiếm, xu hướng dịch chuyển của người mua ở thực ra vùng ven ngày càng rõ nét. Bình Dương trở thành điểm đến nổi bật nhờ mức giá chấp nhận được và khả năng kết nối tốt với TP.HCM. Thành phố mới Bình Dương hiện thu hút nhóm chuyên gia và gia đình khá giả với các dự án hạng B có giá dao động 50–60 triệu đồng/m², trong khi khu vực Dĩ An và Thuận An vẫn duy trì nguồn cung hợp lý hơn cho người làm việc tại khu công nghiệp và cư dân địa phương.
Trong khi đó, TP.HCM dự báo sẽ tiếp tục đối mặt áp lực giá trong quý IV/2025. Niềm tin thị trường tăng sau khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, metro số 2 hay cầu Thủ Thiêm 4 bước vào giai đoạn triển khai chính thức. Cùng với tình hình tín dụng được cải thiện, nhiều chủ đầu tư kỳ vọng đà tiêu thụ sẽ duy trì ổn định, tạo thêm động lực tăng giá. Tuy nhiên, mức giá cao khiến khả năng tiếp cận căn hộ của nhóm thu nhập trung bình vẫn là thách thức lớn.
Giá tăng chóng mặt
Thực tế, thị trường căn hộ TP HCM đã chứng kiến đợt tăng giá "chóng mặt" trong suốt một năm qua, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và cận trung tâm, nơi nguồn cung ngày càng khan hiếm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định mức tăng giá "sốc" của thị trường căn hộ bắt nguồn từ cách tính tiền sử dụng đất bằng "bảng giá đất nhân hệ số K". Cách tính này đẩy giá đất lên cao hơn nhiều lần so với giá trị thực, từ đó ảnh hưởng đến giá bán căn hộ.
Ông dẫn chứng một khu đất 1 ha trên đường Nguyễn Xiển có giá trong bảng là 56,6 triệu đồng/m² nhưng khi nhân hệ số K 1,4 nên giá đội lên thành 80 triệu đồng/m². "Nếu áp dụng phương pháp thặng dư, giá đất thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng/m². Mức chênh lệch lớn khiến chủ đầu tư buộc phải cộng vào giá bán sơ cấp, đẩy căn hộ vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m² - một con số gây sốc cho thị trường" - ông Châu nói.
Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, giá chung cư cao cấp ở trung tâm tăng mạnh vì "cung hiếm, cầu cao". Nhiều nhà đầu tư phía Bắc gần đây liên tục đổ vốn vào TP HCM, trong khi khu vực trung tâm ngày càng ít dự án mới. Giá thuê vẫn duy trì ở mức cao, tạo động lực cho nhóm đầu tư săn căn hộ có dòng tiền ổn định, đặc biệt ở các dự án có sổ hồng và vị trí đẹp.
Theo Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - TS. Lê Xuân Sang khẳng định, để giải quyết tận gốc bài toán giá nhà, cần “mở van” nguồn cung, đặc biệt là nhà ở giá rẻ.
Chuyên gia này cũng chỉ rõ, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tại Hà Nội tăng mạnh trong thời gian qua là do Quyết định 61/2024/QĐ-UBND về tách thửa. Theo đó, từ tháng 10/2024, quy định diện tích tách thửa tối thiểu tăng từ 30 m2 lên 50 m2, đi kèm yêu cầu chiều rộng và mặt tiền từ 4m trở lên.
“Chính sách này làm giảm mạnh nguồn cung nhà nhỏ - vốn là loại hình phù hợp với số đông người dân đô thị. Cộng thêm quy định về hạ tầng, tiêu chuẩn đô thị, gần như không còn quỹ nhà diện tích nhỏ với giá hợp lý,” ông Sang phân tích.
Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất và yêu cầu định giá theo “nguyên tắc thị trường” theo Luật Đất đai 2024 cũng tạo điều kiện để giá đất bị đẩy lên nhanh chóng, đặc biệt là tại các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng. Tất cả các chính sách hành chính chỉ mang tính tạm thời. Gốc rễ để hạ nhiệt thị trường vẫn là phải tăng cung thực chất, nhất là ở phân khúc nhà phù hợp với khả năng chi trả của người dân.