Thị trường bất động sản TP HCM: Nguồn cung các phân khúc được cải thiện, giai đoạn cuối 2025 – 2026 sẽ khởi sắc

Nhiều tín hiệu tích cực

Theo báo cáo từ đơn vị DKRA Consulting, trong quý III/2025 thị trường BĐS TP. HCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến tích cực ở các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2024.

Ở phân khúc căn hộ ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tăng, ghi nhận đạt khoảng 15,426 căn, tăng 15% so với cùng kỳ quý III/2024. TP. HCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu, chiếm khoảng 96.8% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn cung mới đưa ra thị trường đạt khoảng 6,000 căn, trong đó Bình Dương (cũ) là thị trường chủ đạo khi chiếm đến 63.5% tổng số căn hộ được mở bán ra thị trường trong quý III.

Trong khi đó, phân khúc đất nền trong quý III ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm 2024. Thị trường đang có xu hướng dịch chuyển về “Đô thị vệ tinh” khi nguồn cung mới trong quý đạt mức tăng khoảng 12% so với quý III/2024, tập trung tại khu vực Long An (cũ) khi chiếm 90% lượng sản phẩm mở bán mới trong quý.

So với quý III /2024, sức cầu chung của thị trường tăng khoảng 8%. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào cũng như sự mất cân đối “cung - cầu”. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp đạt mức tăng trung bình 5% so với quý II/2025. Thanh khoản đạt nhiều tích cực khi duy trì đà tăng liên tục trong thời gian qua.

Sức cầu chung thị trường sơ cấp duy trì đà hồi phục, gấp 3.1 lần so với cùng kỳ quý III/2024. Trong khi đó, mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng, mức tăng trung bình từ 12% - 18% so với cùng kỳ. Giá bán thứ cấp bình quân tăng 7% - 15% với thanh khoản tiếp tục khởi sắc.

Đặc biệt, với phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức tăng khoảng 27% so với cùng kỳ năm 2024. So với quý III/2024, nguồn cung mới đạt mức tăng gấp 3.0 lần. Trong đó, TP. HCM là tâm điểm thị trường khi chiếm đến 81% trên tổng nguồn cung mới.

Còn đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận có sự cải thiện ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, tuy nhiên vẫn còn khá khiêm tốn, chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Cụ thể: Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 18% so với cùng kỳ, nhưng vẫn duy trì ở mức thấp.

Thị trường vẫn còn nhiều thách thức, thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư tiếp tục là trở ngại lớn khiến phân khúc này khó có thể phục hồi trong ngắn hạn dù những chính sách cam kết cho thuê, hỗ trợ lãi suất,... tiếp tục được áp dụng rộng rãi.

Kỳ vọng giai đoạn 2025-2026 sẽ khởi sắc

Theo đánh giá từ đơn vị DKRA Consulting bước sang quý IV/2025, dự báo tình hình tăng trưởng sẽ rõ nét hơn ở một số phân khúc dưới tác động của loạt Nghị định, Quyết định đã được ban hành.

Trong đó, “phân khúc căn hộ, trong quý IV/2025 được kỳ vọng có những khởi sắc nhất định nhờ vào việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị mở bán, số lượng dao động trong khoảng 10.000 – 13.000 căn, gần một nửa trong số đó được dự báo đến từ Bình Dương (cũ)”. - Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting nhận định.

Thực tế, nhu cầu đối với phân khúc căn hộ tại TP Hồ Chí Minh vẫn duy trì ở mức cao, với lượng giao dịch đạt hơn 5.300 căn trong quý III/2025, tăng 65,2% so với cùng kỳ năm trước. Theo khảo sát khách hàng của One Mount Group năm 2025, nhu cầu đầu tư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn tại thị trường này, trong đó các hình thức đầu tư cho thuê và đầu tư trung hạn, dài hạn được ưu tiên hơn so với đầu tư ngắn hạn, lướt sóng.

Các chuyên gia dự báo, nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư BĐS của nhà đầu tư trong giai đoạn cuối năm 2025 - 2026 vẫn duy trì chủ yếu, nên thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh kỳ vọng khởi sắc giai đoạn này, dựa trên hàng loạt yếu tố như loạt cấc dự án hạ tầng như: Dự án đường Vành đai 3 dự kiến hoàn thành trong quý II/2026, Vành đai 2 dự kiến hoàn thành 2027, dự án mở rộng cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành dự kiến hoàn thành trong quý IV/2026, dự án Metro số 2 dự kiến khởi công hạng mục chính tháng 12/2025, dự án đường sắt TP Hồ Chí Minh – Cần Giờ dự kiến khởi công quý IV/2025, dự án đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành dự kiến khởi công quý IV/2026...

Hơn nữa, hiện nay, dòng tiền miền Bắc ngày càng ưa thích bất động sản TP.HCM. Theo các chuyên gia, dòng tiền "Nam tiến" không còn là một hiện tượng nhất thời mà đang trở thành xu hướng rõ rệt trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Lý giải về hiện tượng "Nam tiến" mạnh mẽ của nhà đầu tư miền Bắc, TS.KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cũng cho rằng, điều này xuất phát từ lợi thế khí hậu và điều kiện sống tại đây rất ôn hoà, phù hợp cho sức khỏe. Chính vì vậy, nhà đầu tư miền Bắc không chỉ đến để đầu tư mà còn đến để định cư.

Ngoài ra, việc giá bất động sản Hà Nội 2 năm trở lại đây đã neo quá cao, trong khi khu vực miền Nam sau tái cấu trúc không gian lãnh thổ và phân bố lại lực lượng sản xuất đang trở thành vùng kinh tế năng động bậc nhất cả nước với nhiều cực tăng trưởng mới, mở ra cơ hội đầu tư, kinh doanh đa phương - toàn diện - hội nhập cao. Trong đó, TP.HCM sẽ trở thành trung tâm tài chính, dịch vụ, thương mại, logistics, công nghiệp công nghệ cao và du lịch biển mang tầm khu vực; phát triển trên nền tảng công nghệ số, kinh tế xanh, bền vững, xã hội gắn kết, hiện đại.