Trong vành đai 3, nhiều dự án lớn đang triển khai như Feliza Suites (Cầu Giấy), TIG Tower (Thanh Xuân), Rivea Hanoi (Vĩnh Hưng), The One Complex và The Queen 360 (Phương Liệt). Ngoại thành phía Bắc chứng kiến sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn như MIK, Masterise Homes tại Đông Anh, cùng dự án Thành phố thông minh BRG - Sumitomo chuẩn bị mở giai đoạn I với các tòa nhà từ 22 đến 45 tầng.
Phía Đông Hà Nội cũng sôi động không kém với Long Biên Central, Khai Sơn City, Northern Emerald; Gia Lâm tiếp tục thu hút người mua với The Paris và Lumiere Orient Pearl. Phía Tây – khu vực phát triển mạnh nhất trong gần một thập kỷ – vẫn ghi nhận nhiều dự án cao cấp như The Matrix Premium, Hausman Premium Residence, Kepler Land, cùng phân khúc trung cấp với Phenikaa Tower, Legacy Hinoiri. Sắp tới, Mỹ Đình Pearl 3 và An Bình Homeland sẽ mở bán, đi kèm kế hoạch triển khai các tòa lớn trong Wonder City và Vista Nam An Khánh. Phía Nam Hà Nội cũng không kém cạnh với Hanoi Melody Residences, Galia Hanoi, Bluegem Tower hay Greenera Southmark Premium. Đặc biệt, khu vực này chuẩn bị đón một đại đô thị thể thao quy mô hơn 16.000 ha, dân số dự kiến trên 1 triệu người, tạo nhu cầu ở thực lớn.
Sự bùng nổ dự án khiến thị trường chuyển trạng thái: từ thiếu hụt kéo dài sang dồi dào nguồn cung, đặt nền tảng cho việc điều chỉnh giá và chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư. Chuyên gia nhận định sau nhiều năm tăng giá mạnh do khan hiếm, Hà Nội đang tiến gần ngưỡng bão hòa. Làn sóng dự án mới từ 2026 sẽ buộc nhà đầu tư lướt sóng phải cân nhắc lại chiến lược, bởi cơ hội tăng giá ngắn hạn sẽ không còn dễ dàng.
Ông Trần Trọng Nghĩa, Giám đốc kinh doanh HDHomes, nhận định giai đoạn 2026 - 2029 sẽ bàn giao hàng loạt dự án. Khi sản phẩm trở nên đa dạng, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng, thị trường nhiều khả năng giảm nhiệt so với đỉnh vừa qua. Đồng thời, lãi vay ngân hàng tăng, dòng vốn tín dụng ưu tiên cho sản xuất - kinh doanh, khiến nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao phải cân nhắc kỹ.
Giá căn hộ Hà Nội từ 2020 - 2024 liên tục tăng, mặt bằng sơ cấp trung bình khoảng 95 triệu đồng/m², trong đó hơn 43% nguồn cung mới trên 120 triệu đồng/m², vượt khả năng chi trả của nhiều người dân. Theo các chuyên gia, đà tăng này đang chạm giới hạn. CBRE đánh giá Hà Nội đang đi theo quỹ đạo tương tự TP.HCM sau giai đoạn tăng giá 2017 - 2019. Khi nguồn cung mới bung ra từ 2026, thị trường có thể bước vào chu kỳ điều chỉnh, không chỉ giảm tốc độ tăng giá mà còn xuất hiện các sản phẩm giá mềm hơn. Savills dự báo quý IV/2025 sẽ có gần 8.900 căn hộ ra thị trường trước khi nguồn cung thực sự dồi dào từ 2026, nhờ ba động lực chính: gỡ vướng pháp lý các dự án thương mại, thúc đẩy cải tạo chung cư cũ, và đẩy nhanh nhà ở xã hội nhờ chính sách ưu đãi mới.
Các chuyên gia đều thống nhất: lợi thế đang nghiêng về người mua. Việc tăng số lượng căn hộ ở nhiều phân khúc, đặc biệt phân khúc vừa túi tiền, sẽ giúp kéo mặt bằng giá về mức hợp lý. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhấn mạnh cần “phanh lại” đà tăng nóng bằng cách phát triển các dự án nhà ở giá phù hợp. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng các đại đô thị nhà ở xã hội tại cửa ngõ nếu triển khai đúng tiến độ có thể giúp giá giảm 30 - 40% trong trung hạn.
Với nguồn cung đa dạng, pháp lý minh bạch và tiến độ thi công ổn định, người mua sẽ có nhiều lựa chọn an toàn: căn hộ đã bàn giao hoặc sắp bàn giao vừa có thể khai thác cho thuê, vừa có giá cạnh tranh so với dự án mới khởi công. Tất cả những yếu tố này tạo ra “cửa sổ cơ hội” hiếm có cho người mua Hà Nội trong giai đoạn 2026 - 2027, hứa hẹn là thời điểm vàng để sở hữu căn hộ phù hợp về giá, pháp lý và chất lượng.