Hạ tầng “bùng nổ”
Theo giới chuyên gia dự báo giai đoạn 2025–2026, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ bước vào chu kỳ hưởng lợi rõ nét từ các dự án hạ tầng giao thông then chốt được hoàn thiện và đưa vào khai thác. Theo giới chuyên gia, đây là một trong những động lực quan trọng nhất giúp cải thiện tính kết nối vùng, mở ra quỹ đất mới, tăng nhu cầu dịch chuyển của dân cư và doanh nghiệp, từ đó đóng góp trực tiếp vào sự phục hồi của thị trường sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023.
TS Võ Trí Thành, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương đánh giá: “Hạ tầng là tín hiệu nền tảng và bền vững nhất trong tăng trưởng kinh tế cũng như thị trường BĐS. Khi các tuyến đường huyết mạch hoàn thành, thị trường gần như chắc chắn sẽ ghi nhận mặt bằng giá và thanh khoản cải thiện theo.”
Giai đoạn 2025–2026, hàng loạt dự án trọng điểm như vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột, và hệ thống các tuyến vành đai Hà Nội (Vành đai 4 dự kiến vận hành giai đoạn 2026–2027) sẽ tạo thành mạng lưới kết nối liên vùng mạnh mẽ. Điều này không chỉ làm thay đổi hành vi dịch chuyển dân cư sang các đô thị vệ tinh mà còn thúc đẩy xu hướng giãn dân khỏi khu vực lõi trung tâm vốn đang chịu áp lực rất lớn về quá tải hạ tầng.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định: “Năm 2025 trở đi, những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ cao tốc và vành đai sẽ trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền. Nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào các vùng ven đang cải thiện hạ tầng nhanh thay vì đầu cơ tại các khu vực đã đạt đỉnh giá.”
Thực tế cho thấy các thị trường như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu phía Nam hay Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam phía Bắc đang bắt đầu ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng trở lại. Một phần lớn đến từ các doanh nghiệp sản xuất dịch chuyển chuỗi cung ứng, kéo theo nhu cầu cao về khu công nghiệp, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá hợp lý. Đây là những phân khúc hưởng lợi kép từ hạ tầng lẫn nhu cầu thật.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh (Batdongsan.com.vn), “trong bối cảnh tăng trưởng còn thận trọng, dòng tiền sẽ ưu tiên các khu vực có hạ tầng đang triển khai đúng tiến độ, pháp lý rõ ràng và có nhu cầu ở thật. Đây chính là điểm tựa cho thị trường 2025–2026.”
Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng tác động của hạ tầng đến giá trị BĐS giai đoạn tới sẽ mang tính chọn lọc rõ hơn so với chu kỳ trước. Không phải dự án nào gần cao tốc là tăng giá; ngược lại giá trị sẽ phụ thuộc vào khả năng kết nối thực tế, tiến độ thi công và mức độ phát triển đồng bộ của tiện ích xung quanh. Sự thận trọng của nhà đầu tư sau giai đoạn sốt đất 2021–2022 giúp thị trường quay trở lại xu hướng đầu tư dựa trên giá trị cốt lõi. Điều này khiến mức tăng giá diễn ra bền vững, tránh tình trạng tăng “nóng” nhưng thiếu thanh khoản.
Khu vực nào hưởng lợi nhiều nhất?
Hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện và nâng cấp không chỉ đơn thuần là kết nối giao thông, mà còn mở ra không gian phát triển đa chiều cho các lĩnh vực logistics, du lịch và bất động sản.
Nhìn vào thế trận thị trường phía Nam, từ chiến lược phát triển hạ tầng đến tiềm năng tăng trưởng đều cho thấy, phía Đông TP.HCM và khu vực Đông Nam Bộ có nhiều lợi thế tăng tốc trong kỷ nguyên mới.
Đó là lợi thế về thời gian di chuyển được rút ngắn kích thích nhu cầu lưu trú, thương mại và dịch vụ. Lợi thế trực tiếp từ cao tốc, sân bay và hệ thống cảng biển khu vực phía Đông Nam TP.HCM (Vũng Tàu cũ) được dự báo sẽ duy trì tăng trưởng du lịch 10-12%/năm trong giai đoạn 2025-2030. Đây là nền tảng quan trọng tạo ra nguồn cầu dài hạn cho bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho hay, quỹ đất phát triển nhà ở tại khu vực trung tâm TP.HCM không còn nhiều, trong khi giá nhà đất tăng mạnh thì nhu cầu nhà ở của người thu nhập tầm trung tại các khu vực vệ tinh liền kề TP.HCM tăng lên là xu hướng mang tính tất yếu.
“Yếu tố để nhận diện cho xu hướng này là hạ tầng giao thông sẽ dẫn dắt thị trường vệ tinh quanh các đô thị lớn. Nơi nào có hạ tầng kết nối càng hoàn thiện thì nơi đó bất động sản phát triển càng mạnh”, ông Thắng nói và cho rằng, hiện lợi thế này tập trung tại các khu vực lân cận TP.HCM, đặc biệt là phía Đông Nam Thành phố.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, sự phát triển về hạ tầng kéo theo dòng vốn đầu tư dịch chuyển về vùng lân cận, giúp “giải cứu” TP.HCM khỏi áp lực gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh.
“Thực tế, trong chiến lược phát triển của TP.HCM lâu nay xác định sẽ đẩy mạnh đầu tư các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Trong đó, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới trong xu thế giãn dân đô thị”, ông Châu nói.