Nhà đầu tư vẫn đang “phòng thủ”
Theo chia sẻ của Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, thực thực tế thị trường, giá sơ cấp tại TP.HCM vẫn dao động quanh 90 triệu đồng/m2, trong khi các khu vực lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) phổ biến ở ngưỡng khoảng 40 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch lớn khiến giá trung bình toàn vùng có thể “trôi” nhẹ, nhưng không phản ánh xu hướng giảm tại từng dự án.
“Việc giá không giảm sâu không chỉ đến từ lực cầu vẫn còn, mà còn do chi phí đầu vào (đặc biệt là giá đất) đang cao và chưa có dấu hiệu điều chỉnh. Các quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của nhiều địa phương dù đã công bố từ 2022-2024, nhưng sau khi các địa phương sáp nhập, vẫn chưa rõ cơ chế áp dụng có thay đổi hay không”, bà Hương nói.
Đồng thời, chuyên gia từ Savills cho rằng, thị trường M&A vẫn trầm lắng. Các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng giữ ở thế quan sát, chờ tín hiệu cải thiện rõ rệt từ môi trường pháp lý và tiến độ hành chính.
“Rào cản lớn nhất vẫn là pháp lý. Việc phê duyệt, cấp phép, xác định tiền sử dụng đất… trên thực tế còn nhiều vướng mắc, kéo dài thời gian triển khai dự án”, bà Hương cho biết.
Đáng lưu ý, 2025 là năm có tính chất “chuyển tiếp kép”, vừa là năm đầu tiên thực hiện sáp nhập hành chính, vừa là năm cuối của nhiệm kỳ chính quyền hiện tại. Đây là thời điểm bộ máy các địa phương phải sắp xếp lại nhân sự, điều chỉnh tổ chức và phân quyền. Chính điều này dẫn đến hiện tượng hồ sơ tồn đọng nhiều hơn, xử lý chậm hơn, làm ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.
“Mọi bên đều thận trọng, nhà đầu tư không mạnh tay mua vào, doanh nghiệp cũng không vội mở bán. Cả bên bán và bên mua đều phòng thủ”, bà Hương chia sẻ.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhà đầu tư hiện nay không còn đặt kỳ vọng quá cao vào việc “lướt sóng” hay tăng giá đột biến trong ngắn hạn. Thay vào đó, họ hướng đến những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và khả năng khai thác dòng tiền bền vững. Các quyết định mua vào đều được cân nhắc kỹ lưỡng, với xu hướng “giữ tiền mặt” chiếm ưu thế hơn “xuống tiền” đầu tư.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư đang “ngắm” thị trường nhưng chưa vội tham gia, bởi họ chờ đợi thêm các động thái hỗ trợ từ chính sách như tháo gỡ pháp lý cho dự án, giảm thêm lãi suất, cũng như việc triển khai Luật Đất đai sửa đổi trong thời gian tới. “Tâm lý phòng thủ là điều dễ hiểu trong bối cảnh thị trường đang ở giai đoạn phục hồi yếu và chưa xác lập xu hướng rõ ràng,” chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định.
Phân khúc nào là chủ lực?
Mặc dù giao dịch thị trường hiện chưa sôi động, đại diện Savills vẫn đánh giá phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội sẽ tiếp tục là mũi nhọn phát triển trong trung và dài hạn. Bởi nhu cầu thực tế là rất lớn, trong khi nguồn cung đang suy giảm suốt 5-6 năm qua do ách tắc pháp lý.
“Vấn đề của thị trường không phải là thiếu cầu, mà là bên cung không thể triển khai sản phẩm. Hệ quả là người mua không có nhiều lựa chọn, còn doanh nghiệp thì không ra được hàng”, bà Hương nhận định.
Để gỡ nút thắt này, bà Hương cho rằng, không thể chỉ yêu cầu doanh nghiệp giảm giá, bởi cấu trúc chi phí đầu vào (đất, tài chính, xây dựng, pháp lý...) hiện nay không cho phép điều đó. Thay vào đó, nhà nước cần đóng vai trò mạnh hơn trong việc quy hoạch, mở rộng hạ tầng và hỗ trợ chính sách.
Một giải pháp dài hạn đang được kỳ vọng là việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, theo mô hình tương tự Singapore, cho phép người dân tiếp cận nhà ở xã hội với lãi suất thấp, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia thông qua các ưu đãi về đất đai, thuế và tài chính.
“Để giá nhà hợp lý hơn, cần có giải pháp giãn dân ra các vùng có hạ tầng tốt, tăng quy mô nhà ở xã hội và cơ chế vay vốn hợp lý. Thị trường cần một bàn tay dẫn dắt chứ không thể phó mặc hoàn toàn cho doanh nghiệp tự xoay sở”, bà Hương nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – đánh giá: “Phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền không chỉ góp phần giải bài toán an sinh mà còn là trụ cột để thị trường phục hồi bền vững. Đây là dòng sản phẩm có thanh khoản tốt, ít chịu ảnh hưởng từ biến động kinh tế.”
Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang cơ cấu lại danh mục đầu tư, chuyển hướng sang các sản phẩm vừa với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Các dự án căn hộ dưới 2 tỷ đồng, nhà ở xã hội tại các đô thị lớn và vùng ven đang thu hút sự quan tâm trở lại.
Trong thời gian tới, với sự đồng hành của chính sách và xu hướng dịch chuyển về nhu cầu thật, phân khúc nhà ở và nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ giữ vai trò chủ lực, dẫn dắt thị trường đi vào ổn định và phát triển bền vững.