Nguồn cung dồi dào nhưng giá neo cao
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trong số 30.364 bất động sản từ 33 dự án được phép mở bán, 80% là chung cư với 24.556 căn hộ. Còn lại là các sản phẩm nhà thấp tầng, khoảng 5.808 căn. So với lượng căn được cấp phép vào năm ngoái (tính từ đầu năm tới tháng 10/2024), nguồn cung năm nay nhiều hơn gấp 3 lần.
Trong đó, nguồn cung nhà ở tới từ phân khúc chung cư mới chủ yếu đến từ một số dự án tại các đại đô thị của Vinhomes ở Từ Liêm, Đông Anh và Gia Lâm với gần 18.200 căn. Dự án chung cư có số lượng căn hộ mở bán nhiều nhất 9 tháng đầu năm là U38, L30M-1, L30M-2, Z30-1, Z30-2 thuộc lô đất B1-CT01 tại khu đô thị Gia Lâm (tên thương mại Vinhomes Ocean Park 1) với 3.144 căn.
Trong danh sách các dự án đủ điều kiện “bán nhà trên giấy”, phân khúc chung cư cao cấp vẫn chiếm số lượng áp đảo. Trong khi đó, loại hình nhà ở xã hội chỉ có vỏn vẹn hai dự án mở bán.
Nguồn cung căn hộ ở Hà Nội đã phục hồi mạnh mẽ từ năm ngoái. Tuy nhiên, mặt bằng giá liên tục leo thang do phần lớn chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp và hạng sang.
Theo khảo sát, các chung cư mới đều có giá tương đối cao. Ngay cả nơi cách khá xa trung tâm như xã Bát Tràng, giá căn hộ đã lên tới hơn 65 triệu đồng/m2. Với các dự án nằm tại phường Tây Mỗ và xã Đông Anh, mức giá đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường đang xuất hiện dấu hiệu dư cung cục bộ ở một số phân khúc. Đặc biệt, căn hộ cao cấp đang đứng trước nguy cơ bão hòa khi nguồn cung mới liên tục được tung ra trong khi sức mua có hạn.
Thống kê tại TP.HCM cho thấy, 73% nguồn cung tập trung ở phân khúc hạng A và A+, trong khi các phân khúc trung – thấp (B và C) lại chủ yếu dịch chuyển ra Bình Dương. Giá sơ cấp trung bình hiện đạt 70,9 triệu đồng/m² tại TP.HCM và khoảng 45 triệu đồng/m² ở Bình Dương.
Đáng nói, với mức tăng hơn 10%/năm trong 3 năm gần đây, dự báo chỉ trong vòng 1 năm tới, giá căn hộ tại Bình Dương cũng sẽ vượt mốc 50 triệu đồng/m2, gần như “cắt đứt” khả năng tiếp cận của đại bộ phận người mua ở thực.
Giới đầu tư áp đảo
Theo số liệu từ nhiều sàn giao dịch tại Hà Nội, hiện nay hơn 70% giao dịch đến từ giới đầu tư, trong khi người mua ở thực chỉ chiếm khoảng 30%. Điều này phản ánh rõ thực trạng mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của không chỉ nhóm thu nhập thấp, mà ngay cả những gia đình có thu nhập trung bình – khá cũng bị “gạt ra bên lề”.
Khảo sát của DKRA trên hơn 2.000 giao dịch cho thấy người mua để ở (chiếm 30%) đa số là người mua nhà lần đầu, tài chính dưới 3 tỷ đồng, hoặc nhóm gia đình ổn định (35 tuổi trở lên) sẵn sàng chi 5 – 10 tỷ đồng để tìm căn hộ 2 – 3 phòng ngủ. Họ có xu hướng trẻ hóa, nhưng thường mất nhiều thời gian khảo sát và rất thận trọng.
Trong khi đối tượng nhà đầu tư (chiếm 70%), phần lớn đã sở hữu ít nhất 2 bất động sản, sử dụng tiền nhàn rỗi thay vì vay mượn. Họ chú trọng yếu tố sinh lời, pháp lý rõ ràng, khả năng cho thuê và thanh khoản.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, khẩu vị của người mua bất động sản cũng đã thay đổi, phản ánh rõ ở sự khác biệt giữa hai nhóm chính: người mua để ở và người mua để đầu tư. Người mua để ở thường là những khách hàng lần đầu sở hữu bất động sản, có số tiền vừa phải, thận trọng trong quyết định, tham khảo ý kiến người thân và chú trọng các yếu tố thiết thực như vị trí dự án, gần nơi làm việc, trường học; môi trường sống; giá cả và các hỗ trợ từ ngân hàng.
Trong khi đó, người mua để đầu tư đa phần đã sở hữu bất động sản, có nguồn vốn nhàn rỗi, tìm kiếm cơ hội sinh lời và quan tâm nhiều đến vị trí giao thông, quy hoạch tương lai, phương thức thanh toán cũng như uy tín của chủ đầu tư.
“Để đáp ứng sự thay đổi trong nhu cầu và kỳ vọng của khách hàng, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, giá vừa túi tiền, đồng thời quy hoạch các đô thị vệ tinh với hạ tầng kết nối đồng bộ. Xu hướng bất động sản xanh, thông minh và bền vững đang được nhiều nhà phát triển kiên trì theo đuổi, nhằm tối ưu hóa trải nghiệm sống cho cư dân”, ông Thắng cho hay.