Nguồn cung tăng nhưng giá vẫn leo thang
Báo cáo quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho thấy, thị trường căn hộ Hà Nội vẫn duy trì độ sôi động với 8.100 căn hộ mở bán mới, dù giảm 9% so với cùng kỳ nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023–2025.
Nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu Đông và khu Tây, trong đó Văn Giang (Hưng Yên) chiếm 11% tổng lượng mở bán. Khu Tây tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, chiếm 36% tổng nguồn cung mới.
Trong khi đó, TP.HCM sau sáp nhập chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ với 5.500 căn hộ mới, tăng tới 261% so với cùng kỳ năm 2024 – mức cao nhất trong ba năm. Động lực đến từ việc khung pháp lý mới phát huy hiệu quả, giúp nguồn cung cải thiện. Tuy nhiên, thị trường vẫn lệch pha khi trên 60% lượng mở bán tập trung ở Bình Dương, trong khi khu trung tâm TP.HCM vẫn khan hiếm do vướng pháp lý.
Giá căn hộ tại hai đô thị lớn đều tăng trên 20% so với cùng kỳ. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt 85,6 triệu đồng/m²; còn TP.HCM ở mức 95,4 triệu đồng/m². Nhiều dự án mới đã chạm ngưỡng 108–131 triệu đồng/m², phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển lên phân khúc cao cấp.
Theo CBRE Việt Nam, quý III/2025 đánh dấu mức kỷ lục về số lượng căn hộ mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m². Tại Hà Nội, có tới 20% nguồn cung mới vượt 120 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM, các dự án trung tâm đạt 120–150 triệu đồng/m², thậm chí vượt 230 triệu đồng/m² ở một số khu vực lõi.
Khoảng cách thu nhập – giá nhà ngày càng giãn rộng
Báo cáo Savills Property Index (SPPI) cho thấy, chỉ số giá nhà ở Hà Nội tiếp tục tăng, đạt 191,1 điểm vào quý II/2025, tăng thêm 5 điểm so với quý trước. Giá bán trung bình 63 triệu đồng/m², tăng 4% theo quý, cho thấy tâm lý mua nhà vẫn mạnh dù giá neo cao.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, nhận định:
“Một hộ gia đình có thu nhập khá (200 triệu – 1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9–10 năm làm việc mới mua nổi căn hộ 70m² giá 85–95 triệu đồng/m². Trong khi nhóm thu nhập phổ thông gần như không thể tiếp cận, phải mất hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.”
Theo ông Tiến, khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản đang nới rộng, đe dọa khả năng an cư của người dân đô thị.
Nguy cơ bong bóng hình thành
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, cảnh báo: “Với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực gần như bị loại khỏi thị trường. Giao dịch chủ yếu đến từ nhà đầu tư và đầu cơ. Khi dòng tiền chỉ luân chuyển giữa các nhà đầu tư, thị trường dễ hình thành bong bóng.”
Ông Kiệt cho rằng, giá tăng quá nhanh trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm là tín hiệu rủi ro. Tại TP.HCM, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ quý III chỉ đạt 68%, giảm mạnh so với 90% của quý trước. “Một thị trường lành mạnh phải đảm bảo cân đối giữa giá bán, thu nhập và sức hấp thụ,” ông nhấn mạnh.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, Nghị quyết 171/2024/QH15 cùng các chính sách thúc đẩy nhà ở giai đoạn 2025–2030 sẽ giúp Hà Nội có thêm nguồn cung từ khu vực ven đô, đặc biệt là nhà ở xã hội và căn hộ giá hợp lý.
Một số dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với giá khoảng 25 triệu đồng/m² – được kỳ vọng là “van xả áp” giúp thị trường bớt căng thẳng.
“Chi phí đất và kỳ vọng lợi nhuận là yếu tố lớn trong việc xác định giá bán căn hộ. Nếu các chi phí này được cơ cấu hợp lý, thị trường có thể bổ sung thêm sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của người dân đô thị,” bà Hằng nhận định.
Savills dự báo, thị trường Hà Nội sắp tới sẽ phân hóa mạnh theo khu vực và chất lượng dự án. Các dự án hạ tầng mới, cùng cải cách thể chế, sẽ tạo tác động tích cực lên mặt bằng giá, nhưng cũng đòi hỏi quản lý chặt chẽ để ngăn ngừa bong bóng đầu cơ.